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「白居二」政策推高居屋樓價?

2015.01.06

去年二手樓價上升幅度約一成,不少報導指出居屋樓價升幅亦不遜色,對比私樓甚至有過之而無不及。市場人士普遍歸究政府2013年中推出的「白居二」政策,間接將居屋樓價推高,影響市民置業計劃。
 
居屋向來為私樓與公屋市場中間的一層置業階梯,礙於高樓齡居屋相對較難獲批長按揭年期,而且需要補地價後才可於市場自由買賣,欠缺靈活性,因此從歷史數據可見,以往居屋市場買賣佔整體樓市成交的比例一向偏低,1997至2013年期間每年居屋佔市場成交比例並不足一成,即使是2014年首11個月,累計亦只佔7.6%,仍未能突破雙位數,反映政府今年推出「白居二」政策雖然令居屋引起市場關注,但實際上不足以掀起搶購熱潮。
 
近年居屋價格上升,歸根究底都是供求失衡,以及一系列樓控措施扭曲市場生態所致。影響最深遠的措施,相信非2011年中推出第四輪的收緊按揭措施莫屬,當時金管局進一步下調住宅按揭貸款成數,更將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元。換言之,只有600萬或以下的物業才有機會獲取高達物業市值九成的貸款,致令資金有限的買家轉向追捧細價樓,同時推動居屋價量齊升,令置業階梯收窄,促使居屋及夾屋等物業價格日趨「私樓化」。
 
筆者認為,樓市瞬息萬變,不論印花稅或收緊按揭成數等措施,有需要適時檢討政策,因應市場作出相應調整,從而達至市場平衡發展。而歸根究底是本港樓市失衡發展的根源,政府必須正視。

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