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按揭專欄

「白居二」按揭難比私樓

2013.06.14

房委會上月底正式向首批獲得配額的2,250個家庭及250個單身人士發出免補地價購買二手居屋的批准信,在半年有效期內入市房委會或房協之未補價居屋。理論上,居屋第二市場以折扣價出售,而且由政府負責按揭擔保的角色,無須申請按揭保險,買家上車置業難度減少,不過居屋第二市場畢竟屬資助房屋,按揭條款亦受一定程度的限制,實際上難與私樓看齊,值得準業主留意。

資助房屋與私樓最大分別,莫過於補價折扣率、按揭年期及按揭計劃,居屋第二市場亦不例外。筆者早前提及過居屋第二市場補價折扣率影響,至於按揭年期方面,不論私樓或資助房屋按揭,均設有上限,以私樓為例,根據金管局最新指引,現時私樓新造按揭還款年期最長不可多於30年。

至於居屋第二市場按揭年期,市場上沒有一套標準指引,銀行主要參考房委會在出售一手居屋單位設定的擔保期,而該擔保期已於去年底由25年延長至30年,期間政府會承擔物業斷供的風險,故銀行普遍會以「樓齡+按揭年期」不多於30年作為參考。因此擔保期會隨物業樓齡增長而縮短,即使個別銀行接受業主透過提供收入證明、進行壓力測驗或降低按揭成數等方法,酌情延長按揭年期,例如對樓齡較新的二手居屋批核長達25年之按揭,但整體而言,高樓齡居屋相對較難獲批長按揭年期,另外,銀行為居屋第二市場提供的按揭計劃以P按為主,更不設預先批核,相對私樓業主能夠選擇P按以外的H按或定息按揭,變得較為局限。

自從二月下旬政府推出DSD辣招後,業主減價賣樓,私樓造價亦逐漸回落,最新五月份以實用面積計算的平均呎價按月進一步下調0.7%至每呎約8,781元,與二月份歷史高位每呎約9,191元相比,累跌約4.5%,惟二手居屋造價水漲船高,筆者相信,部份卻步居屋第二市場向隅客或因此而回流私樓市場尋實,屆時市場焦點將重返二手細價物業市場。

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