香港有不少單位實用面積為200多呎,近月發展商亦有推出較細的新盤單位,入場費低至2至300萬,對於上車一族可謂非常吸引。今次經絡按揭為大家拆解納米樓按揭細節,包括按揭成數、壓力測試等事宜。
甚麼是納米樓?
納米樓是指極小的住宅單位,通常是指實用面積200呎左右或以下,其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎,成為全港最細的住宅單位。納米樓通常以開方式單位設計,廚房、睡覺及生活空間位處於同一空間,部份單位設有迷你露台,如想增加活動空間,便要在室內設計增加心思。
為甚麼會出現納米樓?
在政府2019年宣佈放寬按揭保險措施前,按揭保險只適用於600萬以下的單位,樓價400萬以下最高按揭成數九成,400至450萬按揭成數最高8至9成(貸款上限360萬),450萬至600萬最高8成。由於面積較大的單位樓價通常也愈高,對於缺乏充裕首期或入息的人士難以上車,因此樓價400萬以下、面積較細的單位的新盤便應運而生,資金或月入不足人士也能用按揭保險置業。不過,2019年政府放寬按揭保險,增加置業人士的借貸力,納米樓的供應才有調整。
納米樓最新按揭成數(無按保,以入息計算)
樓價 | 自用最高按揭成數 | 非自用最高按揭成數 |
1,500萬或以下 | 70% | 50% |
1,500萬以上至1,750萬 | 60%-70%(貸款上限1,050萬) | 50% |
1,750萬以上至3,000萬 | 60% | 50% |
3,000萬以上至3,600萬 | 50%-60%(貸款上限1,800萬) | 50% |
3,600萬以上 | 50% | 50% |
納米樓按揭保險按揭成數(現樓)
樓價 | 最高按揭成數 |
1,000萬以下 | 80%-90%* |
1,000萬至1,125萬 | 80%-90%*(貸款上限900萬) |
1,125萬至1,500萬 | 80% |
1,500萬-1,715萬 | 70%-80%(貸款上限1,200萬) |
1,715萬至3,000萬 | 70% |
*只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及(ii)所有申請人須為固定受薪人士 (請參閱有關合資格準則所列出最高供款比率的要求)
納米樓按揭保險按揭成數(樓花)
如果想買入新盤的細單位樓花,只要樓價在400萬以下,可以選用按揭保險舊制借取高成數按揭。400萬以下最高按揭成數為9成,400至450萬按揭成數8至9成(貸款上限360萬),450至600萬按揭成數上限為8成。
物業價格 | 最高按揭成數 |
400萬港元或以下 | 80%或90%* |
400萬港元以上-450萬港元以下 | 80%-90%*(貸款上限為360萬) |
450萬港元或以上-600萬港元 | 80%(貸款上限為480萬) |
如果打算買入納米樓單位作出租之用,最高按揭成數為5成,不能申請按揭保險。不過單位的租金收入可計入壓力測試,如果連租約單位可計算租金的7成,如果打算把物業放租,亦可以把擬租金收入的6成計算入壓力測試。
納米樓按揭注意事項
1. 納米樓現樓:現時並非每間銀行都會做納米樓按揭,如果只找相熟的銀行有機會會摸門釘,逐間查問又會浪費時間,最簡單方法是找經絡按揭按揭轉介公司幫手,便能知道哪一間銀行會提供納米樓按揭貸款。
2. 納米樓樓花:個別銀行會根據發展商而決定會否批出按揭,如果項目為大型發展商,銀行會較願意批出按揭,所以買入單位前,最好向按揭轉介公司或銀行了解清楚。
3. 按揭利率及現金回贈:按揭計劃會因應按揭貸款額高低出現調節,通常按揭貸款額愈高,按揭計劃會愈優惠,由於納米樓的貸款額一般較低,可獲取的按揭計劃會較為保守,現金回贈也相對較低。
4. 納米樓按揭計算人齡、樓齡:銀行批核納米樓按揭與二手樓按揭一樣,需要計算借款人的年齡及物業的樓齡決定最長還款期,兩者通常均以「75減」計算。如果借款人年屆45歲以上,或者物業樓齡達45年以上,最長還款期便有機會不足30年。個別銀行可以根據實際情況提供彈性,詳情可以與經絡專員聯絡了解更多。
5. 供款與入息比率及壓力測試:納米樓按揭和一般二手樓按揭一樣,按揭申請人需要進行壓力測試,即按揭利率上升2%後,每月收入不得高於月薪60%。