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【白居二】白居二懶人包(申請資格、入息及資產限額、申請程序、按揭成數、壓力測試、入息文件)

2021.06.15

過往只有綠表人士才能符合購買二手居屋的資格,但自從政府實施白居二計劃(白表居屋第二市場計劃)恆常化後,即使沒有公屋的人士也有機會申請,每年四、五月便有新一批白居二合資格人士投入市場,購買二手居屋單位。不過相對於一手居屋,白居二的申請及按揭要求會較為複雜,經絡按揭特別編製白居二懶人包,讓各買家置業更加安心。



甚麼叫「白居二」?
居屋是政府推出的資助房屋計劃,居屋第二市場於97年推出,居屋業主如想在第二市場把手上居屋放售,可以在毋須補地價的情況下,出售予房委會指定合資格人士。但如果選擇在公開市場(自由市場)放售,則需要補地價。過往沒有公屋的市民不能以免補地價方式買入二手居屋,但房委會於2013年及2015年推出臨時計劃,成為「白居二計劃」的雛型。政府再於2017年把臨時計劃「恆常化」,成為正式的白居二計劃

白居二申請資格
1. 申請者可以為一人申請者或家庭申請者
2. 申請者須在申請截止日期當日已年滿18歲及必須成為所購買單位的業主,並須在香港居住滿七年,申請者及名列申請表上的家庭成員在香港的居留不受附帶逗留條件所限制(與逗留期限有關的條件除外)
3. 由申請截止日期之前的24個月起計,直至簽訂臨時買賣合約當日,申請者及其名列申請表上的家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇
4. 申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助

白居二入息及資產限額:

家庭人數

每月家庭總入息

家庭總資產

1人

$33,000  

$850,000

2人或以上

$66,000  

$1,700,000

 


白居二2021最新時間表

(資料有待公佈)

白居二申請程序:
1. 提交申請
申請人可透過郵寄、親身投箱及網上申請方法申請白居二
郵寄:九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第一層平台
親身投箱:九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第一層平台
網上申請:申請者必須在申請截止時間前完成申請及繳付申請費(網址:https://hos.housingauthority.gov.hk/)

2. 攪珠(通常為每年年底):
房委會每年年底為計劃進行攪珠,以抽出中籤人士。白居二2020年的攪珠日期為2020年12月15日。

3. 入息審查(通常為每年年初):
房委會每年年初會為申請人進行入息審查,申請人需要提交入息證明及各項資產文件,證明入息及資產符合資格。入息包括每月薪金、花紅及雙糧,但強積金供款可以扣除。資產包括股票、基金、保險等,進行審查前最好已預備相關文件。

4. 發出批准信(通常為每年年中):
白居二申請人符合入息及資產資格,房委會便會發出批准信,申請人需要在指定時間內申領「購買資格證明書」。

白居二符合資格後程序:
1. 申領「購買資格證明書」
當房委會發出批准信後,申請人需要申領「購買資格證明書」,持有相關證明書才能簽署臨時買賣合約。批准信中會註明可以申請兩款「購買資格證明書」,第一款用作申請房委會居屋,第二款用作申請房協居屋,每張「購買資格證明書」收費為$750。如果只想申請居屋單位,只需申請一張購買資格證明書。如果對心儀單位未有頭緒,可以同時申請兩張證明書。購買資格證明書有效期為12個月。

2. 睇樓
房委會通常會在收到證明書申請後數個工作天便發出「購買資格證明書」,等待證明書同時可以相約地產經紀睇樓。由於日後要處理法律文件,業主要持有「可供出售證明書」,內有首次買入日期的購入價及市值,顯示出當年的折扣率,銀行便可以作出確實的估價。

3. 估價
銀行獲得「可供出售證明書」後,可以計算出單位在首次出售日期的折扣率,從而計算出單位的估價。在樓市旺時,由於業主開價進取,銀行的估價未必跟得上,會出現估價不足的情況,而每間銀行對居屋取態又有不同,所以在簽署臨約前,可先向按揭轉介公司查詢。如果估價只低於市價3%,一般銀行會容許以成交價處理按揭。

如果白居二人士想買入房協樓,要注意如果想承造高成數按揭,必須借取按揭保險,而銀行會與按保公司分開估價,變數較大。

4. 找律師+簽署臨約
如果找到心儀的樓盤,可以正式簽署臨時買賣合約,買家在簽署臨約時,需要支付樓價3至5%訂金(俗稱細訂),再於簽署正式買賣合約時支付高達10%訂金(10%已包括細訂訂金,俗稱大訂),支票抬頭為律師樓,律師費用約為數千元。

5. 申請按揭
簽署臨約後買家可以正式向銀行申請按揭,銀行會約一至兩個星期回覆按揭申請結果。白居二按揭有不少要注意地方,詳情請參閱下文。

6. 由律師申請提名信
簽妥完臨時買賣合約後,白居二買家需要尋找律師處理事宜,律師除了需要處理一般私樓的查契工作,還需要在支付大訂前,協助買家申請提名信,提名信一般需時約數個工作天。資助房屋成交事宜與私樓有一定分別,為了成功獲得提名信及讓成交順利原成,買家最好選擇1個對處理白居二有經驗的律師。經絡按揭轉介在提供按揭轉介服務,如果買家有需要亦會介紹有經驗的律師,按揭專員亦可以推薦相熟律師,讓買家順利完成交易。

7.成交及收樓
銀行批出按揭後,會直接與買家律師溝通,安排餘款處理事宜。在成交期之前地產代理通常會再相約買家視察多一次單位,證明狀況無變。

白居二按揭不可不知6大事項:
1. 按揭成數、還款年期:
居屋:最高按揭成數為九成,還款期為25年,只能選用P按供款。
房協樓:一般按揭成數為六成,如用按揭保險可做九成,還款期為30年,但需要支付按揭保險費用。

2. 樓齡:
居屋:一般情況下,如果居屋樓齡在19年以下,最高按揭成數為九成及還款期25年,但如果在19年以上,銀行有機會扣減按揭成數或還款年期,如果在30年以上,最高按揭成數只有六成。
房協樓:如果單位屬於房協樓,樓齡要求相對簡單,銀行會以私樓標準處理,即會以「75減樓齡」作為批核標準。如果樓齡超過45年,才會現難以批出30年還款期。

3. 按揭計劃:
居屋:未補地價居屋只能選用P按供樓,並通常只有指定數間銀行批核,現時P按計劃一般為P-2.5%。
房協樓:可選用H按、P按或定息按揭,在低息環境下,選用H按是最佳選擇,銀行種類亦較多選擇。

4. 壓力測試:
居屋:一般在30年樓齡以下,毋須進行壓力測試審查。30年以上需要進行壓力測試。
房協樓:任何樓價單位均需進行壓力測試。

5. 擔保人:
居屋:未補地價居屋由於已經有房委會擔保,故不能增加擔保人。
房協樓:可以增加擔保人。

6. 銀行要求入息文件:
居屋:在房委會擔保期內,個別銀行不需要提供入息文件,只需申報家庭入息。
房協樓:像批核私樓按揭一樣,銀行需要提供入息文件,包括糧單、稅單、顯示到銀行收入的銀行月結單等文件。

申請白居二按揭過程較一般私樓複雜,最穩陣方法是在簽署臨約前找經絡按揭轉介公司幫忙,一條龍處理估價、提供按揭計劃建議及跟進申請按揭進度,讓置業人士更加安心。如對按揭有任何查詢,請致電319-66688與按揭專員聯絡。

 


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