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【新盤推售】發展商新盤優惠如何計得精明?

2020.02.20

近日有發展商無懼疫市推售新盤,為了增加置業人士信心,推出不同種類的付款方式吸客,當中包括會員粉絲、專業人士、特選客戶等回贈,以及即供付款的折扣優惠,置業人士難免眼花撩亂。原來這些回贈及折扣,對申請按揭及置業開支會有影響,今次一一拆解各種優惠的不同之處及注意事項。


1. 特選人員現金回贈及折扣

近年發展商會為不同持份者提供現金回贈優惠,只要買方已經簽訂臨時買賣合約及符合資格,便能享有額外現金回贈或優惠。如果置業人士想知道優惠詳情,可參考新盤價單。近期發展商會為以下人士提供現金回贈及特別優惠:

 

(i) 會員粉絲

近年不少客戶為吸引買家加入成為會員,買樓會特別為發展商會員、粉絲專頁會員提供現金回贈優惠,通常約為樓價1-3%。除了現金回贈,有個別新盤開售時,如果會員通過旗下地產代理公司買入物業,於簽契入伙後可以獲贈24個月管理費。

 

(ii) 新舊客戶

如果現時為發展商物業旗下的業主或租戶,或者早前曾經嘗試在發展商物業入飛的人士,發展商也有機會提供約樓價1%的現金回贈。

 

(iii) 特別行業客戶

有發展商會為特別行業客戶提供回贈優惠,其中建築師、會計師、測量師、律師、銀行職員等專業人士較受發展商歡迎,現金回贈大概為1%

 

(iv) 發展商僱員、親屬、朋友及商業夥伴

發展商會為集團的員工、員工親屬及商業夥伴提供現金回贈,一般同樣為樓價的1%


 
2. 印花稅折扣

印花稅開支普遍達六位數字以上,是置業人士龐大開支之一,發展商會提供印花稅折扣優惠,有新盤可高達樓價的10%15%



3. 即供付款優惠

不少發展商會為即供買家提供折扣優惠,通常折扣為售價的3%4%,例如物業為500萬,即供折扣有3%的話,折實只需支付485萬。不過買家需要遵守即供付款辦法,例如其中一個付款方法是除了要即時支付5%臨時訂金,5日內簽訂臨時買賣合約、180天內要支付樓價的95%。買家如果想享盡優惠,必須計算是否有足夠付款能力。

 

4. 現金回贈 VS 折扣大不同

新盤優惠眼花撩亂,除了要計算最後可取得多少優惠,更要小心現金回贈及折扣的分別。例如一個價單訂價600萬的單位,有3%折扣,與一個同樣價單600萬的單位,有3%現金回贈大不同。首先是印花稅有別,如果600萬物業有3%折扣,折實價為582萬,如果首次置業人士使用第二標準稅率,印花稅支出為174,600元(582萬 X 3%)。但如果優惠屬於3%現金回贈,印花稅仍以原價600萬計算,印花稅支出為180,000元(600萬 x 3%),兩者兩差5,400元。

 

另一個考慮因素是處理按揭,不論任何形式的回贈,銀行也會在估值中扣減,例如同樣一個600萬的單位有30萬的現金回贈,銀行處理按揭申請時,估值只會採用570 (600萬-30)計算。不過,現時不少發展商會與財務機構合作,為新盤提供不同的一按優惠,與普通按揭程序有不同,有機會毋須扣減回贈,詳情可向相關財務機構查詢。

 

置業人士如有心儀的新盤想認真計數,了解如何取得最優惠的按揭供款方法、回贈及優惠,經絡按揭轉介的按揭專家會提供最適合的方案,幫助置業人士做好最適合的財務配置。


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