當借款人申請按揭後，銀行初步批出按揭結果，會向對方批出按揭貸款信，確認按揭條款，借款人需要與銀行職員會面及簽署，以確認條當中的按揭條款。不過，不少人誤會簽署了按揭貸款信便一了百了，銀行必須放款，其實不然，銀行仍有機會收回按揭計劃。本文介紹按揭貸款信的基本知識及特別情況下銀行收回offer的例子，以及分享我們處理過的拆解方法。
簽了facility letter並非一了百了 銀行有機會回收offer
當借款人申請按揭後，銀行初步批出按揭結果，會向對方批出按揭貸款信，確認按揭條款，借款人需要與銀行職員會面及簽署，以確認條當中的按揭條款。不過，不少人誤會簽署了按揭貸款信便一了百了，銀行必須放款，其實不然，銀行仍有機會收回按揭計劃。
我們日前接獲一個住宅單位的按揭申請個案，其中有兩間大型銀行已批出按揭，客人選擇了其中一間，並簽署了按揭貸款信。不過，在收樓前該銀行通知客人，由於查出有關單位在簽臨約前一個月發生了事故，屬於凶宅類別，因此銀行最終不批出按揭。
幸運的是，由於當初客人有兩個按揭offer，即使其中一間突然拒絕，仍可即時簽另一間，避免了成交期逼近要抬錢上會的危機，而另一間銀行批出的offer亦十分「靚仔」，估價與市價相若。所以，申請按揭不要以為簽署了按揭貸款信便一了百了，亦不要只申請一間銀行，貨比三家最重要。
按揭申請基本流程
當大家透過經絡按揭申請按揭貸款後，如果資料充足，約1至2星期便能收到各銀行口頭通知實際批出的貸款額及現金回贈，如果有心水「offer」，便可選擇其中一間銀行簽署按揭貸款合約。
甚麼情況下銀行會收取額外費用？
基本上只要簽署按揭合約後，根據貸款批核書內時間提取貸款，銀行並不會收取任何費用，然而，如果未有依時提取貸款，銀行便會收取手續費，金額一般為貸款額的若干百分比，以及設有最低收費。假設銀行A的收費為貸款額的0.15%，借款人借取500萬貸款額，便需要支付$7,500作為手續費。
按揭貸款合約／貸款批核書有甚麼內容？
一般而言貸款合約約有數頁紙，已填寫業主、借款人、擔保人的名字，貸款金額，還款年期、利率、高息存款掛鈎計劃(Mortgage-link)及罰息期。大家要核實資料是否與銀行職員口頭內容是否一致，如果有錯誤需要即時提出修正。
- 業主、借款人、擔保人：名字是否有錯誤
- 貸款金額、還款年期：核實是否準確
- 利率：核對銀行的最優惠利率及實際按息，例如申請人選用P按，要注意銀行究竟是採用「大P」還是「細P」，例如銀行採用的最優惠利率為6.125%，按揭計劃是「P-2%」，實際按息便是4.125%
- 罰息期：為了保障銀行，每個按揭計劃均會設置罰息期，例如兩年內提前還款，需要繳回現金回贈等
- 律師樓名稱：按揭貸款信件會再一次列出律師樓名稱，以確保日後直接與對方溝通
- 現金回贈：了解現金回贈百分比及實際金額是否與銀行職員所述一致
按揭貸款合約／貸款批核書的注意事項
1. 了解簽署合約後不使用的後果
按揭貸款合約亦會列明，如果大家簽署按揭貸款合約後，在提取貸款前不使用貸款，銀行會收取數千元的費用作為行政費用。所以正式簽署文件前，必須思考清楚是否選取有關銀行的按揭貸款，否則會增加貸款成本。
2. 再核實成交期
在簽署臨時買賣合約時，為了讓申請按揭有充足時間，買賣雙方通常會協議一個較長的成交期以備不時之需。當簽署按揭貸款合約後，代表按揭事宜已經落實，買家如果有實際需要，可以與賣方商討提早成交。
3. 可能需要前往銀行開戶
簽署按揭貸款合約後，銀行日後會在買家的儲蓄戶口扣除按揭貸款及提供高息存款（如有），屬於現有客戶由於已有賬戶，整個過程已經完成。如果買家沒有該銀行的往來賬戶，需要在前往銀行開戶（一般簽信及開戶可於同日內完成）。由於按揭部門與一般銀行業務屬兩個獨立不同部門，銀行開戶職員可能會要求買家再次提供貸款合約文件、身份證及住址證明，記得隨身帶備相關文件。
4. 與律師樓「單聲」
簽署完按揭貸款合約後，銀行職員會與律師樓直接溝通放款事宜，但作為良好溝通的買家，亦最好主動與律師樓「單聲」，讓餘下的按揭放款事宜更為順暢。
簽署按揭貸款合約後，代表買家按揭申請事宜塵埃落定，置業上車路又踏進一大步！如對按揭有任何查詢，歡迎隨時致電319-66688與按揭職員聯絡。
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