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新手按揭

【按揭迷思】現金回贈愈多愈好?小心首期變化!

2020.03.05

房委會居屋揀樓暫停一個月後,三月初恢復服務,由於資助房屋的按揭計劃較為簡單,沒有像新盤發展商提供多種置業優惠,購買居屋人士想拎盡優惠便向按揭現金回贈,認為愈高回贈愈著數。不過手緊上車的人士必須小心,如果選擇超過1%的現金回贈,首期開支有機會增加,最終出現抬錢上會的後果!

 

金管局對銀行發放現金回贈有提供指引,如果現金回贈為1%或以下,現金回贈不會計算在貸款額內,一旦現金回贈超出1%,有關現金回贈需要在貸款額內扣減,在有關物業的買賣手續完成後,才可以支付現金回贈予借款人。以何文田冠德苑中的高層單位為例,樓價為$5,289,900,承造九成按揭的貸款額約為$4,760,910,如果現金回贈為1%,對貸款額按揭貸款額不會構成影響,但如果超出1%,首期開支出現以下不同變化:

 

現金回贈百分比

回贈總額

按揭貸款額

首期開支

1%

$47,609

$4,760,910

$528,990

1.2%

$57,130

$4,703,779

$586,121

1.5%

$71,413

$4,689,497

$600,403

1.6%

$76,174

$4,684,736

$605,164

 

如果現金回贈為1.5%1.6%,雖然能獲得七萬多元的現金回贈,但由於要扣減貸款額,所以首期要由50多萬增加至60萬。按揭申請人需要先預備更多首期,要等待提取按揭貸款後,才能取得現金回贈,對於首期資金緊絕的人士,需要考慮是否有足夠財務實力支付首期。一旦首期資金不足,可能要向高息財務公司借貸,隨時得不償失。

 

如何賺盡現金回贈?

要做到賺取最大現金回贈,最好方法是使用1%現金回贈,並申請最高按揭成數,把借貸額增至最大。如果600萬單位以九成按揭承造,貸款額為540萬,1%的現金回贈便是54,000元。如果承造六成按揭,現金回贈只能獲得32,400元,兩者相差達21,600元:

 

按揭成數

按揭貸款額

現金回贈(1%)

9成

$5,400,000

$54,000

8成

$4,800,000

$48,000

7成

$4,200,000

$42,000

6成

$3,600,000

$36,000

 

申請按揭現金回贈多寡只屬於其中考慮因素,借款人要一併考慮銀行審批速度及按揭配套等情況,才能選擇適合自己的按揭計劃。按揭轉介公司能夠提供專業的按揭資訊,比較不同銀行的按揭計劃內容及優惠,讓申請人在按揭申請獲得最大的保障。如對按揭有任何疑問,可向按揭專員了解最新的按揭資訊。


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