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【無痛供樓】按揭現金回贈不及以前？送你4招慳息法

2020.05.18

過去數年銀行為搶樓按市場，推出高現金回贈吸客，惟近月傳出不少消息指銀行削減現金回贈的消息，當中隱含甚麼原因？新申請按揭或轉按的人士仍有甚麼方法享受最大的優惠？市場上有4大方法讓供樓人士「慳到盡」。

銀行為何削減現金回贈？

銀行數年前為搶佔樓供市場，按揭現金回贈能高達2%，如果貸款額為500萬，現金回贈高達10萬，當時不少置業人士會把現金回贈用作裝修開支，亦吸引業主密密轉按。然而，近月新冠肺炎疫情對全球經濟構成打擊，失業率持續攀升及企業信貸需求增加，在金融風險升溫情況下，銀行對樓按市場趨向保守。銀行的現金回贈普遍已跌至0.5%至1%，個別銀行更跌至0.2%。

要在保守的樓按氣氛中「慳到盡」，置業人士便要懂得以下4大法門：

1. 善用低息H按計劃

即使現金回贈不似預期，供樓人士能在低息蜜月期節省支出。隨著美國啟動量化寬鬆，增加市場資金流動性，加上金管局推出一連串措施例如兩次下調逆周期緩衝資本及減少發行50億港元票據，有助釋放銀行資金，最終降低銀行同業拆息，能讓Ｈ按供樓人士減少供款。今年年初一個月拆息仍處於2.27%，但近日1個月拆息持續走低，以今日約0.616%計算，下跌1.65個百分點。以近日最普遍的新造按揭計劃H+1.3%計算，實際按息降至1.916%。以貸款額400萬及貸款期30年為例，現時每月供款額為14,617元，每月供款已經比年初節省1,187元，一年已節省逾1.4萬元。

日期	2020年1月2日	2020年5月18日
1個月拆息	2.27%	0.616%
封頂息率	2.5%	2.5%
是否需要使用封頂息率？	需要	不需要
實際按息	2.5%	1.916%
每月供款額	$15,804	$14,617
全期利息	$1,689,740	$1,262,236

*假設貸款額400萬、貸款期30年、按揭計劃為H+1.3%及全期按息不變

**以上資料只作參考之用

2. 貸款額愈高計劃愈靚

雖然現時銀行已收緊現金回贈優惠，但對於貸款額較高的申請，個別銀行仍會提供較慷慨的按揭計劃，例如貸款額達500萬以上的按揭申請，有銀行仍可以批出H+1.26%的按揭計劃及1.3%的現金回贈。以現時最普及的H+1.3%及1%現金回贈，現金回贈相差40,000元，全期利息亦節省逾35,000元。

計劃	H+1.3%，現金回贈0.5%	H+1.26%，現金回贈1.3%
實際按息	1.916%
每月供款額	$18,271	$18,172
全期利息	$1,577,795	$1,542,090
現金回贈	$25,000	$65,000

*假設貸款額500萬，供款30年，以今日按息1.916%計算，並假設全期按息不變

3. 用Mortgage Link對沖利息開支

現時銀行存款息率受拆息下調及資金回籠等因素未有止跌，現時不少按揭計劃會提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），為供樓人士提供存款息率與按揭息率一致，假設供樓按息為2.5%，高息存款掛鈎戶口活期息率同樣為2.5%，存款最高金額可以達按揭貸款的一半。假設原本打算借300萬貸款，現增加至400萬，套現出來的100萬可放入該戶口，對沖額外的利息開支，或者把部份金額取出來投資更高息的產品，賺取兩者息差。

4. 貨比三家

每個置業人士對按揭的需求各有不同，要知道自己的貸款額及物業，在按揭市場上哪個計劃最優惠，最快方法是向按揭轉介公司查詢，只要輸入個人資料（姓名、電話、電郵地址、建議聯絡時間）及物業資料，按揭專員便會按照個別情況，介紹最適合的按揭方案。

總括而言，雖然銀行近月削減現金回贈，但只要善用按揭計劃及轉介服務，仍能夠節省不少開支。如對按揭有任何疑問，歡迎致電319-66688與按揭專員聯絡，了解進一步資訊。