【物業套現攻略】為兒子海外升學籌措學費 加按可以點幫手？

近年不少父母希望為子女安排海外升學，但海外升學學費及生活費非常「和味」，多達六位數字，以英國寄宿中學為例，一年學費及生活費便高達50萬，父母未夠一時未必能夠有現金周轉。不過，如果手上有磚頭在手，便可透過加按方法增加現金，放心安排子女升學事宜。

加按是指把現已在財務機構做按揭的物業增加貸款額，以套取更多資金作其他用途。要最終加按能夠套現多少資金，必須計算原有按揭中有多少尚欠本金。例如銀行估出物業值500萬，原有按揭的尚欠本金是200萬，在可以承造六成按揭的情況下，最終能夠真正套現100萬 (500萬x60%-200萬)。

物業估價影響大
要做到無痛加按，物業的估價非常重要，因為加按本身不涉及物業買賣，銀行只能以估價作為參考標準。打算加按的人士便可利用估價，並根據按揭成數上限得出最後獲得的加按貸款額。所以，當樓市正在上行時，銀行的估值較為進取，對加按套現更為有利，相反地，當樓市下行時，銀行對物業估值較為保守，便會影響加按最終獲得的按揭貸款額。

假設業主手上物業現剩餘的貸款額為200萬，現時該物業估價為600萬，根據金管局指引，1,000萬樓下的物業最高可承造6成按揭，扣除剩餘貸款200後，業主可以套現160萬（600 x 60%-200萬），能夠成為兒子海外升學的學費，如果尚餘資金，可投資於收息股、直債、債券基金等投資產品，對沖加按額外增加的利息開支。

留意個人財務能力
不過並非每個加按個案均會如此順利，其中最大難關是業主的借貸紀錄及收入未符合按揭審批要求，例如過往還款紀錄一般，或者在申請第一次按揭時，只能僅僅通過壓力測試，期間收入未有進帳，申請加按會有困難。要知道手上的物業是否適合做加按動作，可試用經絡按揭計算機初步預算，計算加按前後的貸款額及利息等分別，但如果想加入自己的借貸能力一併考慮加按計劃，可以直接向按揭比較專家求助。