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按揭新聞

聯儲局預期年底再加息一次 拆息抽升至0.54% 若加息一厘 按揭風險仍受控

2017.09.25

(2017921) 聯儲局經過議息後,維持基本利率不變,但宣佈十月開始縮表,並預期年底會再加息一次,符合市場預期。香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)過往數月平均的0.42厘,升至前日的0.50厘,今日更抽升至0.54厘,較0.42厘累計增加0.12厘,續今年2月8日的0.55厘後的另一高位(圖一)。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓認為,拆息短期仍有機會繼續上升,但料速度溫和,目前本港銀行結餘約2,200億元,遠高於2008年金融海嘯時,資金仍然充裕,預期未有加息迫切性,現時逾九成業主採用H按計劃,若以P按作鎖息位,以最新拆息0.54厘計算,實際息率1.94厘,距離封頂位尚有20點子,對供樓負擔的實際影響不大。

劉氏續指,美國於今年10月開始縮減資產負債表,市場普遍預期年底會再加息一次,根據過往美國四次的加息,幅度相對溫和,均是加息0.25厘,預料美國年底加息,幅度會介乎0.25厘至半厘,隨著息差擴闊,香港加息亦是無可避免。整體而言,本港自進入低息週期後,現時按息平均約2厘以下,與九十年代期間近10厘水平高位比較,差距甚遠。根據經絡按揭轉介數字顯示,反映普遍按揭新客戶一般可做到實際按息水平的「經絡按息」(MMI),最新今年七月份錄得1.85厘(圖二),長遠而言,按息亦會逐步走向正常化,會逐步升至約兩厘半至三厘水平。

劉圓圓稱如美國年底再加息,香港最優惠利率最終亦會跟隨美國調升,假設增加0.25厘,以500萬元樓價、七成按揭,還款期30年計算,P按業主每月供款略增442元;增加1厘的話,每月供款則上升1815元(表一),使用H按則增加348元及1790元,基於現有壓力測試機制,市民的按揭風險仍處於預算之內。她預期加息升溫後,市場上對定息按揭計劃的需求或會相對增加。

(表一) 加息下的供樓負擔變化

P按

H按

現時的供款計劃

P-3.1%

現時的供款計劃

H+1.4%

實際利率

2.15%

實際利率

1.94%

每月供款

$15,394

每月供款

$15,028

供樓負擔比率

42.1%

供樓負擔比率

41.1%

加息0.25厘

加息0.25厘

供款計劃

P-2.85%

供款計劃

H+1.6%

實際利率

2.4%

實際利率

2.14%

每月供款

$15,836 ↑$442

每月供款

$15,376 ↑$348

供樓負擔比率

43.3%

供樓負擔比率

42%

加息0.5厘

加息0.5厘

供款計劃

P-2.6%

供款計劃

H+1.85%

實際利率

2.65%

實際利率

2.39%

每月供款

$16,287 ↑$835

每月供款

$15,819 ↑$791

供樓負擔比率

44.5%

供樓負擔比率

43.2%

加息1厘

加息1厘

供款計劃

P-2.1%

供款計劃

H+2.4%

實際利率

3.15%

實際利率

2.94%

每月供款

$17,209 ↑$1,815

每月供款

$16,818 ↑$1,790

供樓負擔比率

47%

供樓負擔比率

46%

加息2厘

加息2厘

供款計劃

P-1.1%

供款計劃

H+3.4%

實際利率

4.15%

實際利率

3.94%

每月供款

$19,141 ↑$3,747

每月供款

$18,726 ↑$3,698

供樓負擔比率

52.3%

供樓負擔比率

51.2%

註:以上計算乃假設樓價及居於私人住宅的家庭入息中位數維持不變

以一個500萬元物業、承造七成按揭 、供款期為25年計算

每月供款負擔比率 = (每月供款 / 居於私人住宅的家庭入息中位數) x 100%

以統計處公布之2017年第2季居於私人住宅之家庭入息中位數為$36,600計算

資料來源:經絡按揭轉介研究部

圖一



圖二

 

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