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新手按揭

【上車「供」略】新按揭保險的3大風險

2019.10.30

《施政報告》公佈新按揭保險措施後,800萬物業只需80萬首期便能上車,在10倍槓桿下能夠輕鬆置業,對欠缺首期的無殼蝸牛非常吸引。不過在實際操作上,新按保其實隱藏3大風險,準買家入市前必須要三思。


1. 估價不足失預算

自從放寬按揭保險後,業主憧憬準買家的借貸能力提高,叫價更加進取,比過往成交價高出一截,然而銀行為準買家進行估價時,會出現估價不足情況。假設單位近期成交價只為700萬,但業主叫價為750萬,如果準買家希望以750萬承造9按揭,以75萬首期上車,但銀行A最終估價只有700萬,準買家首期便要增加至120萬,即多付45萬首期才能置業。

 

Tips由於銀行估價會根據過往成交價及物業質素決定最終估價,每間銀行的最終估價有機會有所不同。如果準買家再向多間銀行估價,銀行B有機會估高20萬成720萬,首期加幅相對減輕。所以置業前必須貨比三家,找出最高估價的銀行承造按揭。

 

業主開價750萬,準買家希望承造9按揭為例:

 

估價

批出貸款額

首期

估價不足下首期升幅

準買家預算

750

675

75

/

銀行A

700

630

120

750- (700 X 90%)

+60%

銀行B

720萬

648

102

750- (720 X 90%)

+36%


 

2. 轉按套現不再

過去不少置業人士過完罰息期後會留意銀行優惠,短至每兩年轉按一次,獲取現金回贈之餘,樓價上升能套現再買另一層樓,為資產重新配置。但運用新按保措施的槓桿轉按要面對多重規範,包括不能套現、不能當首置身份及最高只能承造8成按揭,轉按人士只能重新購買保險,按保費用涉及6位數,或者投入資金承造較低成數按揭

 

Tips:在轉按吸引力大減下,一開始申請的按揭計劃便不能輕率,除了考慮息率、年期及現金回贈計劃因素,銀行配套如網上理財的方便程度同樣影響還款心情。按揭比較專家會為準買家背景及財務需要,推薦最適合的供款計劃,讓大家在未來二、三十年的供款旅程能夠更為舒適。



3. 免壓測審批需時

新按保措施指出就算首置買家未能通過壓力測試,只要符合供款與入息比率50%以及繳交額外保費,便能以9按揭上車,不過,措施至今實施約兩星期,我們暫時未接獲在未能通過壓力測試情況下,仍能批出新按揭的個案。有機會顯示新措施頒佈後銀行需要更多時間消化,審批時間較長。

 

Tips由於新按保措施仍只處於初步階段,如果準買家未能通過壓力測試,希望以新按保承造按揭,應預留更充裕時間讓銀行審批,以及盡量預備後備資金,一旦銀行以較低成數批出按揭,仍能有足夠現金預備首期。


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