放寬首置客按揭成數 千萬樓首期減60%

今日行政長官林鄭月娥發表任內第三份施政報告，當中涉及不少房屋政策。最令人關注的是為首次置業人士放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。供款比率上限劃一至50%，但只限於已落成住宅物業，樓花則不適用，另外須繳額外保費15%。

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示，近年樓價的升幅以倍數計，400萬以下的單位近乎絕跡，首置客上車夢遙遙無期，相信政府是因應市場需求而作出調整。事實上，樓市監管措施自2009年起不斷收緊，以往2,000萬物業單位最高可承造九成按揭，其後逐步收緊，其政策包括減低按揭成數、增加壓力測試要求、推出辣稅（印花稅、買家印花稅等）、一約多伙、空置稅等，今次可謂難得放寬按揭措施。

曹德明續指，是次政府放寬按揭成數，並將供款比率上限劃一至50%，有能力的首置人士才可享受新措施上車。例子一：假設一個800萬元樓價單位，以往只能成做六成按揭，現時新措施下按揭成數上限提升至九成，即減少240萬元的首期開支，減幅達75%。不過，每月供款則由$19,279增至$28,919，升幅達到50%，入息要求需達到$57,838。例子二：假設一個1,000萬元樓價單位，以往只能成做五成按揭，現時新措施下按揭成數上限提升至八成，即減少300萬元的首期開支，減幅達60%。不過，每月供款同時增加60%，月入需達到$64,264 (圖一)。

曹德明認為，全球減息周期開始，美國儲備局已連續兩次減息，因此加息三厘的壓力測試措施已過時，因此香港按揭證券有限公司同時宣布，首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。曹氏料1,000萬以下樓價物業需求將見增加，二手樓價將有升幅，特別是600萬以下物業較受歡迎。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，去年銀行承做現樓按揭宗數為105,551宗(圖二)，今年因受貿易戰、社會事件等不明朗因素影響，加上業主轉按意慾大減，料全年現樓按揭宗數仍難超越去年水平。即使受新措施刺激現樓宗數上升，但現樓成交期約為60天，相信未來現樓揭宗數有望回升，但需於明年第一季才反映出來。