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新手按揭

【按揭陷阱】5大申請按揭失敗原因+拆解方法

2020.11.02

申請按揭是買樓置業重要一環,但不要以為申請按揭非常容易,銀行等貸款機構會根據風險管理等情況決定會否批出貸款,一旦最終拒絕批出,業主有機會要負擔全額樓價,如果無法調動資金,分分鐘要「撻訂」收場!現時主要有5個銀行不批出按揭的原因,經絡按揭一次過為大家拆解,讓大家避免中伏。

1. 計錯借貸力/收入出現變數
金管局規定按揭申請人必須通過供款與入息比率或壓力測試才能獲批按揭,如果申請人計錯借貸力或收入出現變數,要放無薪假甚至失業,有機會無法通過壓力測試及供款與入息比率,導致銀行最終拒批按揭


【解決辦法】
申請人可考慮加入1個或以上的擔保人,對方的穩定收入便可一併加進壓力測試。如沒有擔保人選擇,可考慮預備更多首期資金,減低貸款額以滿足相關需求,買入單位前可聯絡按揭專員進行財務評估。


2. 申請人信貸評級低
銀行會考慮申請人信貸狀況決定會否批出按揭,如果申請人的信貸評級只有H以下,或者申請人已經破產,銀行拒絕批出按揭的機會便會較大,一般在破產令解除後7至8年才可以再申請按。


【解決辦法】
申請人平日應注意自己信貸評級,準時償還卡數及貸款,如果因個別情況需要申請按揭,又遇上信貸評級問題,可與我們聯絡商討方法。


3. 物業樓契不全、凶宅
除了申請人的財務狀況,物業狀況亦會影響銀行批出按揭態度。例如一些物業屬於樓契不全的「殘契樓」,或者物業背景問題如屬於凶宅,這些物業開價一般較低吸引買家入市,但這些物業基於影響成交量等問題,批出成數亦有機會打折,如果事件非常「觸目」,銀行有機會拒絕批出按揭


【解決辦法】
買入物業前應仔細了解物業狀況,包括物業質素是否健康(是否有僭建或其他建築物條例問題),物業樓契等資料是否齊全、背景是否屬於事故單位等。準買家可以向地產代理與業主及相關專業人士查詢,申請前可向按揭轉介公司進行初步估價,如果價值與市場開價出現很大出入,便要加倍小心。


4. 收入證明不齊全
固定受薪人士的收入證明較為簡單,只需要最近財政年度的報稅表、最近3個月的僱主糧單及僱主的聘用書。但如果屬於自僱人士便需要商業登記證、最近六個月公司銀行戶口紀錄、最近財務年度的稅單/已審核的財務報告,如果屬於專業人士,需要提供執業證書。過往不少自僱申請人未能提供充足的財務紀錄。如果申請按揭保險,申請文件要更為詳細及嚴格,有機會需要同時提供稅單、審核財務報告、公司及個人收入紀錄。


【解決辦法】
由於不少財務文件需要時間預備,大家如不確定手上文件是否符合資格,可先與按揭專員了解,特別是如果想申請按揭保險,要求文件更多,在文件安排上更應該事前與按揭專員溝通。一旦準備文件時遇上挑戰,專員亦能提供專業意見協助拆解。


5. 成交期過短
物業買賣期間,個別業主會提出超短的成交期,但由於銀行批核按揭至少兩星期,批核貸款時間未必能趕及物業成交。


【解決辦法】
與賣家商討,延遲成交期至接近3個月,讓銀行有足夠時間批核按揭。不過由於估價報告通常限時只有3個月,所以盡量不要把成交期延至至4個月以上,3個月按揭批核時間已經足夠。







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