【按揭那些年】香港供樓利息曾經去到12厘！？

美國聯儲局將於月底議息，市場預計增加0.75%，而本港按揭市場方面，有中小型銀行已經上調H按計劃的封頂息率，市場預期最優惠利率上升在所難免。現時實際按息約為兩厘多，經絡按揭研究部數據顯示，現時實際按息即使再增加，短期內仍比20多年前少一截。究竟過去30年按息是多少？經絡按揭和你拆解。

「經絡按揭息率指數」(簡稱「MMI」)覆蓋全港銀行息率、31年數據庫、逾11,000億元的按揭金額，反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平，成為業主承造按揭時的按息重要參考指標，回看MMI的歷史數據，原來在90年代，供樓利率曾經達11、12%。

在90年代，業主需要使用最優惠利率計價的按揭計劃供樓，MMI顯示的供樓利率一直高企，1990年4月曾經高達12%，其後回落至單位數字，但94至96年又增加至10%多水平。在98年，供樓按息更再升至高位11%。在90年至99年期間，平均供樓按息達9.8%。

踏入2000年，供樓按息才逐步下調至兩厘多至四厘多，2004至05年，銀行引入香港同業拆息作為基準利率，為按揭市場提供更多選擇。金融海嘯後，各國推行量化寬鬆政策，在熱錢流入香港，銀行想搶按揭生意，H按計劃低至H+0.65%，供樓利息低至0.89%，在低息環境下，亦刺激了香港樓價上升。由1990至今30多年，平均供樓利率為4.92%。

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2022年5月份的經絡按揭息率指數報1.63%，對比30年平均供樓利率仍然低一大截，即使實際按息上升至封頂息率2.5%，仍比30平均供樓利率低2.42%。

雖然現時供樓利率與過往30年的利率仍有很大差距，但預料每月供樓壓力難免要增加，要在加息周期中做到慳息，可以考慮以下做法：

1. Mortgage-Link

Mortgage-Link（按揭存款掛鈎計劃）是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目，為貸款人提供高息儲蓄戶口，息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.9%，按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。按揭利息上升，Mortgage-Link的息率也會同時上升，可以做到慳息效果。Mortgage-link另一好處是屬於活期存款戶口，當有資金需要，可隨時提款以應付緊急開支，所以適合存放備用資金，節省利息開支。

2. 轉按

第2個簡單慳息方法是轉按，根據過往歷史，在加息潮下，銀行會調整按揭計劃，例如收緊鎖息上限增加按揭利率等，由於現時按揭計劃仍有低至H+1.3%，加上現時有高達1.6%現金回贈，例如借貸額為800萬，現金回贈足以高達12.8萬，能夠抵銷數月的支出。

另一方面，過往有不少新盤買家選擇發展商按揭，在「蜜月期」過後，是以P+1%、P+2%等按揭計劃供款，由於這些計劃的利息開支一早比市場上的按揭計劃為多，當最優惠利率上升，這些人士的供樓負擔更大，最好盡快轉按減低利息成本。