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進階按揭

【按揭那些年】香港供樓利息曾經去到12厘!?

2022.07.26

美國聯儲局將於月底議息,市場預計增加0.75%,而本港按揭市場方面,有中小型銀行已經上調H按計劃的封頂息率,市場預期最優惠利率上升在所難免。現時實際按息約為兩厘多,經絡按揭研究部數據顯示,現時實際按息即使再增加,短期內仍比20多年前少一截。究竟過去30年按息是多少?經絡按揭和你拆解。

90年代按息曾達12

「經絡按揭息率指數」(簡稱「MMI)覆蓋全港銀行息率、31年數據庫、逾11,000億元的按揭金額,反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平,成為業主承造按揭時的按息重要參考指標,回看MMI的歷史數據,原來在90年代,供樓利率曾經達11、12%。

90年代,業主需要使用最優惠利率計價的按揭計劃供樓,MMI顯示的供樓利率一直高企,1990年4月曾經高達12%,其後回落至單位數字,但9496年又增加至10%多水平。在98年,供樓按息更再升至高位11%。在90年至99年期間,平均供樓按息達9.8%

30年平均供樓利率4厘多

踏入2000年,供樓按息才逐步下調至兩厘多至四厘多,200405年,銀行引入香港同業拆息作為基準利率,為按揭市場提供更多選擇。金融海嘯後,各國推行量化寬鬆政策,在熱錢流入香港,銀行想搶按揭生意,H按計劃低至H+0.65%,供樓利息低至0.89%,在低息環境下,亦刺激了香港樓價上升。由1990至今30多年,平均供樓利率為4.92%

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示,20225月份的經絡按揭息率指數報1.63%,對比30年平均供樓利率仍然低一大截,即使實際按息上升至封頂息率2.5%,仍比30平均供樓利率低2.42%

年份平均供樓按息
1990-19999.80%
2000-20093.79%
2010-20191.93%
2020-05/20221.81%
1990-05/20224.92%
 
加息周期教你慳息2招

雖然現時供樓利率與過往30年的利率仍有很大差距,但預料每月供樓壓力難免要增加,要在加息周期中做到慳息,可以考慮以下做法:

1. Mortgage-Link

Mortgage-Link(按揭存款掛鈎計劃)是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目,為貸款人提供高息儲蓄戶口,息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.9%,按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。按揭利息上升,Mortgage-Link的息率也會同時上升,可以做到慳息效果。Mortgage-link另一好處是屬於活期存款戶口,當有資金需要,可隨時提款以應付緊急開支,所以適合存放備用資金,節省利息開支。

2. 轉按

2個簡單慳息方法是轉按,根據過往歷史,在加息潮下,銀行會調整按揭計劃,例如收緊鎖息上限增加按揭利率等,由於現時按揭計劃仍有低至H+1.3%,加上現時有高達1.6%現金回贈,例如借貸額為800萬,現金回贈足以高達12.8萬,能夠抵銷數月的支出。

另一方面,過往有不少新盤買家選擇發展商按揭,在「蜜月期」過後,是以P+1%P+2%等按揭計劃供款,由於這些計劃的利息開支一早比市場上的按揭計劃為多,當最優惠利率上升,這些人士的供樓負擔更大,最好盡快轉按減低利息成本。

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