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【按揭年期】按揭還款年期應選擇30年?利息開支、壓力測試、人齡、樓齡的考慮

2021.05.03

在香港置業申請按揭,金管局規定最長按揭還款期為30年,當考慮申請多少年的還款年期,除了申請人應從利息開支及壓力測試因素考慮,不過銀行批出的最長還款期會因應人齡、樓齡、物業性質等因素而變化。經絡按揭一次過深入解釋各項因素引起的變化。

1. 按揭還款年期的考慮因素:
a. 考慮壓力測試
金管局要求借款人要達到當利率上升3厘,每月供款額不得高於入息六成的規定,而按揭還款期長短會影響壓力測試的門檻,以樓價800萬借取六成按揭為例,如果選擇還款年期為30年,假設利率上升至5.5%,壓力測試要求為$45,423。但如果選擇20年還款期,上升$9,608至$55,031。所以還款期愈長,壓力測試的門檻便會愈低。

b. 供樓開支
如果選擇較長還款期,供樓開支攤薄後會出現變化。以同一例子計算,如果選擇還款期為$18,966,但如果選擇20年,每月供款便提升$6,469至$25,435。如果供樓能力有限,在物業及借款人背景容許下,盡量選擇較長的還款期,讓供樓更加輕鬆。不少買家會從利息及風險角度、長遠財務規劃等因素考慮按揭還款期,的確愈長的還款期,利息開支會有差異,在持續低息環境下,考慮選用較長年期的還款期有助增加借款人的供樓能力。

c. 稅務扣減
如果屬於自住物業,政府會提供20年的居所貸款利息扣稅優惠,供樓利息可以扣稅,每年上限為10萬元。如果供款年期太短,未必能夠用盡優惠,詳情可向稅務專家了解更多。
 


2. 物業種類如何影響還款年期?
a. 居屋
買入未補價居屋,不論是以綠表還是白居二,最長還款年期只有25年,如果買入的是已補地價居屋,最長還款期則可達30年。如果屬樓齡20年以上的居屋屋苑,銀行有可能要求縮短按揭還款期(詳情留意白居二按揭懶人包),如果買入的是房協住宅發售計劃單位,則與私人物業無異,可以選擇30年還款期。

b. 村屋
村屋按揭一般以「55減」為最長還款期,如果村屋樓齡為30年,最長還款期便只有25年。如果樓齡為25年以下,則可以做到30年還款期。

c. 車位
車位的最長還款期一般為15年,如果車位與住宅合契買入,則可以跟隨住宅享有30年最長還款期。詳情可以瀏覽【車位按揭懶人包】

d. 工商舖
工廈、商廈及舖位最長還款期可達20年。
 

3. 按揭類型是否會影響最長還款期?
a. 申請按揭保險
首置人士申請按揭保險,最長還款期可達30年,但如果屬於村屋,則同樣以「55-」決定。

b. 發展商按揭
為了吸引買家買入新盤,發展商會推出多項按揭計劃,現時大部份發展商按揭的最長還款期為25年,但去到後期,利率一般會愈來愈高。
 


4. 人齡的影響
現時大部份銀行採取「75減人齡」計算最長還款年期,所果想做到30年還款期,因此45歲便會成為分水嶺,一般情況下45歲以上還款年期便愈短。如果借款人太老,除了要考慮縮短最長還款年期,亦可考慮增加較年輕的擔保人。銀行會根據較年輕者計算最長還款期,假設借款人已經60歲,理論上只有15年還款期,但如果有名30歲的擔保人,便能借取30年還款期按揭。個別銀行會提供「80減」計算,想知道詳情可以和我們聯絡。

銀行會否為個別高齡人士情況提供長還款期?其實不少銀行能為優質客戶提供彈性,如果為銀行優質客戶、入息符合壓力測試加上信貸評級優良,銀行可以酌情處理其按揭申請。一些專業人士如醫生、會計師等專業行業也會較易獲得彈性處理。

5. 樓齡的影響
銀行另一個考慮是樓齡,銀行同樣會以「75減」計算最長還款期,即樓齡45年以上的物業,最長還款年期有機會不到30年。如果樓齡已達50年,最長還款期便只有25年(75-50年)。不過此為銀行界批核一般標準,如果屋苑屬於美孚新邨一類藍籌屋苑,單位保養得宜,有機會享有彈性處理。

唐樓物業由於樓齡已普遍達4、50年以上,因此最長還款期通常只有20多年以下。

6. 人齡+樓齡計算
銀行批核按揭申請時,會把借款人年齡及物業樓齡同時比對,假設人齡計算最長還款期為25年,樓齡計算下最長還款期為30年,銀行會以較低者為準,即25年作為最終批核結果。不過如果借款人財務質素良好(例如屬於公務員擁有穩定收入),即使買入單位樓齡超過45年,銀行仍有機會批出高達30年的按揭還款期,所以簽署臨約前,可以先致電319-66688聯絡經絡按揭轉介,提供物業狀況及個人資料,由按揭專員作出初步的分析。

 

 


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