在香港置業申請按揭，金管局規定最長按揭還款期為30年，當考慮申請多少年的還款年期，除了申請人應從利息開支及壓力測試因素考慮，不過銀行批出的最長還款期會因應人齡、樓齡、物業性質等因素而變化。經絡按揭一次過深入解釋各項因素引起的變化。
1. 按揭還款年期的考慮因素：
a. 考慮壓力測試
金管局要求借款人要達到當利率上升3厘，每月供款額不得高於入息六成的規定，而按揭還款期長短會影響壓力測試的門檻，以樓價800萬借取六成按揭為例，如果選擇還款年期為30年，假設利率上升至5.5%，壓力測試要求為$45,423。但如果選擇20年還款期，上升$9,608至$55,031。所以還款期愈長，壓力測試的門檻便會愈低。
b. 供樓開支
如果選擇較長還款期，供樓開支攤薄後會出現變化。以同一例子計算，如果選擇還款期為$18,966，但如果選擇20年，每月供款便提升$6,469至$25,435。如果供樓能力有限，在物業及借款人背景容許下，盡量選擇較長的還款期，讓供樓更加輕鬆。不少買家會從利息及風險角度、長遠財務規劃等因素考慮按揭還款期，的確愈長的還款期，利息開支會有差異，在持續低息環境下，考慮選用較長年期的還款期有助增加借款人的供樓能力。
c. 稅務扣減
如果屬於自住物業，政府會提供20年的居所貸款利息扣稅優惠，供樓利息可以扣稅，每年上限為10萬元。如果供款年期太短，未必能夠用盡優惠，詳情可向稅務專家了解更多。
2. 物業種類如何影響還款年期？
a. 居屋
買入未補價居屋，不論是以綠表還是白居二，最長還款年期只有25年，如果買入的是已補地價居屋，最長還款期則可達30年。如果屬樓齡20年以上的居屋屋苑，銀行有可能要求縮短按揭還款期（詳情留意白居二按揭懶人包），如果買入的是房協住宅發售計劃單位，則與私人物業無異，可以選擇30年還款期。
b. 村屋
村屋按揭一般以「55減」為最長還款期，如果村屋樓齡為30年，最長還款期便只有25年。如果樓齡為25年以下，則可以做到30年還款期。
c. 車位
車位的最長還款期一般為15年，如果車位與住宅合契買入，則可以跟隨住宅享有30年最長還款期。詳情可以瀏覽【車位按揭懶人包】
d. 工商舖
工廈、商廈及舖位最長還款期可達20年。
3. 按揭類型是否會影響最長還款期？
a. 申請按揭保險
首置人士申請按揭保險，最長還款期可達30年，但如果屬於村屋，則同樣以「55-」決定。
b. 發展商按揭
為了吸引買家買入新盤，發展商會推出多項按揭計劃，現時大部份發展商按揭的最長還款期為25年，但去到後期，利率一般會愈來愈高。
4. 人齡的影響
現時大部份銀行採取「75減人齡」計算最長還款年期，所果想做到30年還款期，因此45歲便會成為分水嶺，一般情況下45歲以上還款年期便愈短。如果借款人太老，除了要考慮縮短最長還款年期，亦可考慮增加較年輕的擔保人。銀行會根據較年輕者計算最長還款期，假設借款人已經60歲，理論上只有15年還款期，但如果有名30歲的擔保人，便能借取30年還款期按揭。個別銀行會提供「80減」計算，想知道詳情可以和我們聯絡。
銀行會否為個別高齡人士情況提供長還款期？其實不少銀行能為優質客戶提供彈性，如果為銀行優質客戶、入息符合壓力測試加上信貸評級優良，銀行可以酌情處理其按揭申請。一些專業人士如醫生、會計師等專業行業也會較易獲得彈性處理。
5. 樓齡的影響
銀行另一個考慮是樓齡，銀行同樣會以「75減」計算最長還款期，即樓齡45年以上的物業，最長還款年期有機會不到30年。如果樓齡已達50年，最長還款期便只有25年(75-50年)。不過此為銀行界批核一般標準，如果屋苑屬於美孚新邨一類藍籌屋苑，單位保養得宜，有機會享有彈性處理。
唐樓物業由於樓齡已普遍達4、50年以上，因此最長還款期通常只有20多年以下。
6. 人齡+樓齡計算
銀行批核按揭申請時，會把借款人年齡及物業樓齡同時比對，假設人齡計算最長還款期為25年，樓齡計算下最長還款期為30年，銀行會以較低者為準，即25年作為最終批核結果。不過如果借款人財務質素良好(例如屬於公務員擁有穩定收入)，即使買入單位樓齡超過45年，銀行仍有機會批出高達30年的按揭還款期，所以簽署臨約前，可以先致電319-66688聯絡經絡按揭轉介，提供物業狀況及個人資料，由按揭專員作出初步的分析。
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