【按揭指南】估價高於成交價也會有問題？

銀行估價是決定按揭最終批出貸款額的其中重要因素，大家都知道如果銀行估價低，按揭貸款額會有阻滯，但原來估價高於成交價，按揭批核也有可能受影響。近月有不少物業成交均低於估價，在甚麼差距下銀行批核按揭才會有疑問？經絡按揭一次過和大家拆解。

銀行會根據物業質素、背景（是否凶宅、有僭建等）、屋苑管理、成交、市況等因素而決定單位的估價，如果物業質素好、背景乾淨沒有任何僭建物、屋苑管理完善、成交充足、樓市向上的話，估價一般較好；反之估價會較為保守，甚至在最極端情況下，銀行不會批出按揭。

如果物業估價比成交期低，即出現估凸價情況下，在合理範圍內銀行一般願意以成交價批核按揭，但如果兩者差異太大，銀行便會以估價為基準批出按揭，申請人獲批的貸款額便會比預期少一截，需要抬錢上會。例如成交價為800萬，買家打算申請六成按揭，原本貸款額可達480萬，但當銀行估價只有700萬，最終批出的貸款額便只有420萬，相差60萬。

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估價不足的情況會較易理解，但原來估凸價下，銀行也會受到影響。如果估價比成交價高出超過一成，銀行批核按揭時也會產生疑問，理論上業主就算急於套現，亦不會隨便蝕讓單位，銀行會考慮是否涉及隱藏事故或其他爭拗等，買家有需要補充更多資料。要成功申請按揭，由於每間銀行的批核準則不一，買家可以向多間銀行查詢估價，找出估價合適的銀行，增加批核的機會。買家亦可以向個別銀行解釋原因，合理情況下銀行也會批出按揭。

雖然現時有不少網上估價服務，但可能與銀行的正式估價有所出入，想找到合適銀行安排按揭，可聯絡專業之按揭轉介公司，一次過貨比三家，申請按揭自然更加順利。

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