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按揭專欄

【按揭專欄】「高齡新盤」能否承造按揭?

2022.07.16

近日有報導指九龍城將有「高齡新盤」登場,有別於一般新盤配套,此「新盤」是已屆49年樓齡的唐樓,而且「交樓標準」十分獨特。如有興趣的買家,可否找銀行承造按揭?買唐樓又有什麼需要注意的地方?

 

位於侯王道2426號的「新盤」項目,於1973年批出入伙紙,迄今再推售剩餘的6伙單位,實用面積分別為375424平方呎,定價介乎420萬至550萬元,呎價為11,20012,972元。不過,此項目屬唐樓,不設升降機,即買家需步行樓梯上下樓。而單位最特別之處是已停水停電,即燈、冷氣、熱水、氣體供應等欠奉。樓書亦提到,項目各單位之間隔及裝置、裝修物料及設備並非新造,無論用料及手工均屬「次級」,整體而言屬失修狀況。此外,建築事務監督曾於4月份指該建築物構成危險,頒令物業擁有人須於年內完成樓宇外牆進行翻新及加固等工程。因此,是次「新盤」多謂問題多多。

 

雖然該盤鄰近沙中線宋皇臺站,而且舊區收購潛力無限,但如要購入此物業並承造按揭,相信難度十分高。由於該盤樓齡已接近半世紀,其現狀更涉及修葺令及質素參差等嚴重問題,估計銀行難以對此進行估值,及考慮到單位的風險及轉售潛力等,銀行的按揭批核有機會相當嚴格,甚或拒批按揭,買家有機會要一筆過支付樓價。

 

事實上,因唐樓多數涉及樓齡大、估價不足、潛建等問題,銀行對唐樓取態相對上較私樓保守,只有部份銀行願意承造唐樓按揭,息率亦有所不同。如有意購入唐樓並承造按揭,以下幾點需要留意。

 

(一)按揭未必可做足30年。大部份銀行以「75減人齡/樓齡」計算最高按揭年期,並以較低者為準,若樓齡已屆50年,最長按揭年期只有25年。年期縮短,變相買方的每月供款將有所增加,壓力測試要求亦會提高。(二)估價不足有機會要抬錢上會。由於多數唐樓樓齡偏高,而且質素參差,交投亦比一般私樓疏落,銀行缺乏參考指標,因此估價會相對保守。若估價不足,買家有機會要多付首期上會,增加置業開支。(三)小心契約問題。如單位涉及潛建、維修或釘契等問題,嚴重的話銀行或拒批整個按揭貸款,買家宜先查契,確保單位不涉及釘契問題。

 

對銀行來說,唐樓按揭具有一定程度風險,銀行取態不一,籲有意入市者先了解清楚箇中風險,並向銀行詳細了解,量力而為入市。

 

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銀行加H按封頂位的啟示

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名家專欄 — 美聯物業

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按揭專欄 — 文匯報

按揭專欄 — 大公網

按揭專欄 — 東網ON.CC

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