近日有地產業界指銀行現時收緊按揭貸款,商業及住宅物業均面對按揭申請困難,有部分銀行甚至出現拒批按揭以及Call Loan的情況,當中非住宅物業的情況更為嚴峻。
就筆者近半年觀察,近期銀行對住宅物業的按揭審批確實較為觀望,而銀行由去年年尾亦逐步削減按揭優惠,現金回贈由去年高達3%大幅回落至現時約0.8%,轉按更不設回贈。銀行對按揭業務取態審慎受多個因素影響,當中發展商低價出售新盤,使二手市場進一步受壓,估價相應下跌,加上息口保持高企,以及上半年本港未償還按揭貸款總額微升,銀行基於資金成本以及風險管理,收緊按揭優惠屬正常處理。
筆者認為,銀行雖然於上半年大幅削減按揭回贈,但不至於拒批按揭。事實上,撤辣後樓市交投即時急增,按揭數字亦跟隨上升,根據金管局資料,新批住宅按揭宗數由3月份開始連升3個月,5月份宗數更創下9個月新高。即使6月份宗數回落,但根據土地註冊處資料顯示,6月份整體物業註冊宗數按月大減28.7%,可見按揭宗數下跌只是因物業交投回落所致。整體而言,第2季新批按揭宗數仍比第1季急增42.4%,反映按揭市場仍是跟著樓市交投的步伐而行。
另一方面,銀行於按揭市場的佔有率亦可反映其按揭取態,了解他們有否拒批按揭。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示,7月份銀行現樓按揭市佔率高達95.6%,連升2個月,創14個月新高,顯示絕大部份按揭申請仍是透過銀行申請。而市場預期息口將於下月開始回落,銀行於第4季的按揭審批或將放寬。
其實銀行拒批按揭的原因眾多,有機會因文件不齊全、TU紀錄不良、貸款時間短促、成交物業質素問題、以至收入缺乏證明等等。過去不少買家以為申請按揭是一件易事,並一味只追求高現金回贈,但解決問題及成功上會才是申請按揭最重要的一環。現時銀行對按揭批核仍保持審慎,對不同背景的買家以及物業類型的按揭取態及批核準則都有所不同,建議透過專業的大型按揭轉介公司協助處理及配對合適的銀行,任何大小按揭疑難都能輕易解決。
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