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按揭專欄

【按揭專欄】銀行加息1/8厘 對浮息按揭業主有何影響?

2022.09.30

上回提及美聯儲最新議息會議宣布加息0.75厘,年內已連續5次加息,共已加3厘。近月拆息亦一直攀升,在資金成本壓力下,多間銀行(包括三大發鈔銀行)亦於同日宣布跟隨加息,即上調最優惠利率(P0.125厘,亦是自20189月即四年後首度加息。三大發鈔銀行的決定發揮指標性作用,現時大部分中小型銀行已跟隨其加息的幅度。

 

各大行紛紛加息,對選用浮息按揭的業主會有所影響。現時銀行浮息按揭計劃主要分為P按及H按,P按息率為「P-百分比」,P上調會直接影響其實際按息;H按息率為「H+百分比」,而絕大部分H按設有鎖息上限,鎖息上限與P按息率一般相同,因此,當拆息高企並升至以H按鎖息上限供款,最優惠利率(P)上調亦會影響其實際按息。

 

假設以貸款額500萬元、還款期為30年、如選用PP-2.4%,未加息前P5%,實際息率為2.6厘,每月供款為$20,017,壓力測試要求為$ 42,845。而P增加0.125厘,實際息率升至2.725厘,每月供款將上升至$20,346,即增加$3291.6%,壓力測試要求將上升至$ 43,345,即增加$5001.2%

 

選用HH+1.3%,現時H按實際息率已升至封頂息率P-2.25%,因此現時H按以P-2.25%計算,未加息前P5%,實際息率為2.75厘,每月供款為$20,412,壓力測試要求為$ 43,471。而港P增加0.125厘,實際息率升至2.875厘,每月供款將上升至$20,745,即增加$3331.6%,壓力測試要求將上升至$ 44,101,即增加$6301.4%

 

上述例子可見,是次加按息對選用浮息按揭的業主影響暫時輕微,事實上,近十年(由20101月至20227月)經絡按揭息率指數(MMI)的平均息率為1.91厘、2000年代(2000年至2009年)的平均息率為3.79厘、1990年代(1990年至1999年)的平均息率為9.8厘,而近30年的平均息率為4.91厘,可見現時的按息水平屬超低息水平,即使加息後實際按息仍為3厘以下,屬健康水平,不過適應需時。由於加息周期已開始,供樓人士要有心理準備在未來一兩年內供樓負擔將逐漸增加,有長遠穩健的財務安排最為穩妥。而有意置業人士則避免借到盡,預留空間,衡量自身負擔能力才入市。

 

更多經絡按揭轉介資訊www.mReferral.com

 

延伸閱讀:

美聯儲年內加息5次 香港進入加息步伐

按揭產品漸存異 選用比例將大洗牌?


實用連結:

名家專欄 — 美聯物業

樓市信息速遞 — 地產站

按揭專欄 — 文匯報

按揭專欄 — 大公網

按揭專欄 — 東網ON.CC

樓按言明 — NOW財經

樓按知息 — 巴士的報

房屋交易網 — 591

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