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按揭專欄

【按揭專欄】美再加息 港季內或跟加

2022.08.27

美聯儲議息會議結束,宣布再加息0.75厘,聯邦基金利率提升至2.25厘至2.5厘,並已是年內連續4次加息,共加2.25厘。而香港方面,暫未有銀行宣布調升最優惠利率(P),究竟會什麼時候加息?加息後對供樓人士有什麼影響?現在來分析一下。

 

早前公布的美國消費物價指數(CPI)按年升9.1%,創40年新高,因此加息0.75厘可算是符合市場預期。會議後美聯儲主席鮑威爾表示,雖然部份大宗商品價格回落,但汽油及食品價格仍然高企,重申高度關注通脹風險,下一次議息再進行超常規幅度的加息仍可能是合適之舉,而且尚未決定何時開始放慢加息的步伐。因此,料短期內美加息仍會持續,年底前聯邦基金利率有機會升穿3厘水平。

 

香港方面,日前財政司司長陳茂波表示,香港將無可避免需要加息,未來數月銀行或會上調P。筆者認為,香港調升P基本上需附合以下3項條件,第一:一個月HIBOR較長時間維持於1.8厘以上,銀行加息壓力增加;第二:套息交易持續,銀行結餘下跌至1,000億元附近水平,第三:港美息口差距進一步擴寬,在聯繫匯率制度下港有壓力跟隨。料香港加息條件已逐漸形成,下次9月份美聯儲議息將成關鍵,香港銀行有可能於今季尾調升P,預計幅度約為0.25厘左右。

 

假設以貸款額500萬元、還款期為30年、今日HIBOR1.38%,實際息率為封頂位2.5厘計算,每月供款為$19,756,壓力測試要求為$47,316。如港P增加0.25厘至2.75厘,每月供款將上升至$20,412,即增加$6563.3%,壓力測試要求將上升至$48,631,即增加$1,3152.8%;如港P增加0.5厘至3厘,每月供款將上升至$21,080,即增加$1,3246.7%,壓力測試要求將上升至$49,963,即增加$2,6475.6%

 

P增加半厘,每月供款比現時封頂位增千多元,對供樓人士負擔未算有太大影響。事實上,近30年經絡按揭息率指數(MMI)的平均息率為4.92厘,而近10年的平均息率則只有1.91厘,可見現時的按息水平屬超低息水平,加息令利率步向正常化。不過在加息周期期間,供樓利息開支及壓力測試將有所增加,有意置業人士要避免借到盡,衡量自身負擔能力才入市。

 

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