【按揭專欄】物業按揭成數劃一為7成　邊三類物業最能受惠？

新一份《施政報告》出台，並公佈多項惠港措施，而置業人最為關注的，是對物業按揭逆周期宏觀審慎監管措施作出多項修訂，分別為：

1. 所有住宅物業，不論物業的價值及是否自用，按揭成數上限統一為7成；
2. 以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由6成提升至7成，與以「供款與入息比率」為審批基礎的物業按揭貸款看齊；
3. 非自用物業的「供款與入息比率」上限由4成調升至5成，與自用物業的「供款與入息比率」上限看齊；
4. 取消按揭申請人在申請按揭時如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限10%的要求。

總括上述修訂，現時所有置業人士購買任何類型的物業（包括住宅以及工商鋪車位），不論是自用或非自用、不論有否其他按揭或擔保在身、不論以入息或資產計算供款能力，不論樓價多少，都可申請最高7成按揭，亦即是回復至2009年10月23日金管局實施第一輪按揭逆周期宏觀審慎監管措施之前。入息要求方面，銀行計算申請人供款與入息比率時，上限劃一為50%。

是次政府進一步放寬按揭成數及供款與入息比率，對置業人士實屬喜訊，筆者認為新措施或可帶動3類物業交投：（一）大碼物業，因過往3,000萬元或以下物業才可承造7成按揭，現時3,000萬元以上物業可承造7成按揭；（二）放租物業，因出租物業由過往最多借6成放寬至最多借7成；（三）第二套房，因現時購買第二套房，可承造的按揭上限及入息要求與購買第一套房相同。受惠於新措施，筆者料上述3類物業將能帶動有財力的買家及投資者入市。

另外，過往工商鋪物業買家如有按揭在身，按揭成數上限及供款與入息比率均要下降一成，因新修訂適用於非住宅物業，投資門檻下降下，可加快更多投資者入市，此外亦可讓早幾年受疫情及樓價下行影響較嚴重的中小企業主，更容易出售或加按套現手頭上的非住宅物業以作融資，舒緩部份受影響的中小企業主，亦能支持現時經濟持續復常。

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