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【按揭專欄】息魔來襲 供樓負擔比率勢再增?

2022.08.20

日前港府發表半年經濟報告,其中一項數據指出第二季置業負擔指數達到71%,即供樓佔入息逾7成,遠高於2002年至2021年期的長期平均數49%。報告亦提到,如利率上升3個百分點,比率將飆升至93%,可算是相當駭人。

 

該置業負擔指數,是以面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數(不包括居於公營房屋的住戶),並假設按揭成數為70%及年期為20年而計算出來。而坊間計算供樓負擔比率的方法或略有不同,美聯物業房地產數據及研究中心的6月份供樓負擔比率則錄得62.3%,雖稍有回落但仍算是近年較高水平。香港加息將至,供樓負擔比率會否進一步上升?

 

供樓負擔比率的高低,主要取決於以下幾項因素,包括樓價、息口及家庭入息中位數等。若樓價及息口越高、家庭入息中位數越低,負擔比率便會增加,反之亦然。首先在息口方面,相信大家對香港最優惠利率(P)即將增加並無懸念,筆者預料在港美息差持續擴闊、拆息不斷上升及銀行體系結餘逐步遞減的情況下,香港銀行最快有機會於9月調升P,幅度預計約為25點子。假設500萬貸款、供款30年及以P2.5厘計算,若P增加25點子至2.75厘,每月供款將增加$6563.3%

 

至於家庭入息中位數方面,政府統計處截止2022年首季的最新數據中,私人永久性房屋的住戶每月入息中位數為$38,800,按季升$1,6004.3%。不過20224月至6月的勞動人口統計中亦反映,就業人士每月就業收入中位數由2月至4月的18,500元,略微下跌到3月至5月期間的18,000元,因此未來一季的入息中位數亦有機會下調。

 

最後樓價方面,差估署最新的6月樓價指數按月跌1.14%,連跌兩個月。不過,筆者認為在樓市周期上有輕微波動乃屬正常,香港樓市的剛性需求殷切,加上預料未來經濟將逐步回復正常,樓價有機會反覆回升。

 

因此,在息口上升、入息下跌及樓價平穩的情況下,未來供樓負擔比率有機會進一步上升。不過,最終的樓價、按揭成數、年期及利率等因素將影響實際比率,供樓負擔亦因人而異,置業人士宜將數據僅作參考用途,入市時最重要是因應自身條件量力而為。

 

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延伸閱讀:

樓市波動大 估價不足自求術

新盤優惠多反借得少?


實用連結:

名家專欄 — 美聯物業

樓市信息速遞 — 地產站

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樓按知息 — 巴士的報

房屋交易網 — 591

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