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【按揭專欄】定按加息速度急 反映市場資金壓力增

2022.11.18

市面上按揭計劃主要分為H按、P按及定息按揭,根據金管局最新住宅按揭統計,9月份新批出按揭貸款中,選用H按計劃佔96.4%P按計劃佔1.3%,而定息按揭計劃則佔0.5%

 

為何三種按揭計劃佔比有這樣大的差距?近幾年低息環境下,拆息持續低企,選用H按計劃會最為受惠,因此佔比自2020年初一直維持9成以上的超高水平,並斷層式拋離其他按揭計劃。即使現時拆息高企,現時絕大部份H按計劃設有封頂息率,通常與P按計劃相同。所以中長線看,未來拆息下跌時,選用H按計劃便可立即慳息。

 

定按計劃雖只佔0.5%,但比起上月0%有所上升,創逾4年新高,相信因月前有銀行推出首一至兩年的定按計劃,息率比普遍新造P按計劃及H按計劃封頂息率略低,因此吸引部份想固定供款開支的客戶選用,並使其選用比例有所上升。不過該銀行的定按計劃已暫停接受申請,現時只有香港按揭證券有限公司(按證公司)提供10年期、15年期及20年期定按計劃。然而按證公司年內一直上調定按計劃的息率,近日按證公司再次宣佈定按10年期、15年期及20年期年利率調整至4.25厘、4.4厘及4.55厘,較上月份各上調0.25厘,並為今年第8度上調利率,今年已合共加息達2.26厘。

 

500萬貸款額,年期為25年為例,若以最新11月份定按計劃的利率計算,10年期、15年期及20年期的每月供款分別為$27,087$27,509$27,934。而市面上H按計劃實際按息為2.875%,每月供款$23,387,比較之下,定按計劃每月供款比H按計劃多出$3,70015.8%)、$4,12217.6%)及$4,54719.4%),吸引力相對地低。

 

按證公司多次上調定按計劃的年利率,相信因美國一直加息,本港多間銀行亦跟蹤上調最優惠利率P,按證公司因應市場環境及資金成本壓力增加等情況下才作出有關決定。市場預期聯儲局將於下月加息0.5厘,本港銀行體系總結餘進一步下降至約960億港元,一個月同業拆息亦升至3厘半水平,基於資金成本壓力趨增,料按證公司將繼續上調定按息率,按揭客戶將繼續傾向選用息率較低的H按計劃以慳取較多利息開支。

 

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