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【按揭實例】應選用Mortgage-link還是現金回贈較高的按揭計劃？

2020.10.06

「90後」Ricky早前抽中白表居屋第二市場計劃（俗稱「白居二」），可以用免補地價方式買入居屋單位，最後選中天水圍400萬屋苑上車。由於首期有限，他決定申請九成按揭，借貸360萬，供款25年。由於未補價的居屋只能承造P按，故銀行最終開出兩個offer，第1個計劃為P-2.5%（實際按息2.5%），現金回贈為0.6%，第2個計劃按息一致，但提供按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），但現金回贈減少至0.5%。究竟哪個計劃較為著數？

Ricky的2個按揭選擇：

按揭計劃	計劃1（現金回贈：0.6%）	計劃2（現金回贈：0.5%，有ML）
樓價	400萬
按揭成數	9
貸款額	360萬
每月供款	$16,150
現金回贈	$21,600	$18,000

第2個按揭計劃中設有Mortgage-link戶口，當中可將高達貸款額一半的金額放入高息活期存款中，以Ricky個案為例，在初期高息活期金額高達180萬，雖然日後高息戶口限額會隨著按揭欠款下降而遞減，但已足夠讓Ricky節省部份利息開支。Mortgage-link另一好處是屬於活期儲蓄戶口，存款可隨時提取，能夠保存資金的彈性。

情況1：沒有額外存款
根據Ricky個案,其借貸金額為360萬，兩個計劃按息一致，每月還款額為$16,150，利息開支同樣為$1,245,061，故只需比較現金回贈。如果使用第1個按揭計劃，可獲得$21,600回贈，第2個按揭計劃則獲得$18,000，兩者相距$3,600。如果Ricky及家人預計未來沒有資金回籠，選用較高現金回贈的計劃會較為著數，至少可以盡量幫補律師開支。

情況2：預期有額外存款
不過，如果Ricky預期有資金回籠，或者家人亦有額外現金不想投資，便可選擇第2個按揭計劃，把資金放入Mortgage-link中滾存利息。按揭利率為2.5%，Mortgage-link利息同樣為2.5%，假設將$144,000放入Mortgage-link中1年，或者直接把$1,728,000放入頭一個月，已經獲得約$3,600利息，補回現金回贈的差額，其後漫長的供款數月裡，假設銀行條款不變，可以享受比銀行活期存款高一截的利息，利息收入高達約六位數，選用第2個按揭計劃較為著數。

由此可見，置業人士究竟選擇哪一個銀行offer沒有定律，應根據其財務狀況決定。除了自行用按揭計算機計數，亦可以直接向我們分享實際情況，從而選擇出最適合自己的按揭計劃。如對按揭有任何疑難，歡迎致電319-66688與經絡按揭聯絡。