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【按揭實例】應選用Mortgage-link還是現金回贈較高的按揭計劃?

2020.10.06

「90後」Ricky早前抽中白表居屋第二市場計劃(俗稱「白居二」),可以用免補地價方式買入居屋單位,最後選中天水圍400萬屋苑上車。由於首期有限,他決定申請九成按揭,借貸360萬,供款25年。由於未補價的居屋只能承造P按,故銀行最終開出兩個offer,第1個計劃為P-2.5%(實際按息2.5%),現金回贈為0.6%,第2個計劃按息一致,但提供按揭存款掛鈎戶口(Mortgage-link),但現金回贈減少至0.5%。究竟哪個計劃較為著數?

Ricky的2個按揭選擇:

按揭計劃

計劃1(現金回贈:0.6%)

計劃2(現金回贈:0.5%,有ML)

樓價

400萬

按揭成數

9

貸款額

360萬

每月供款

$16,150

現金回贈

$21,600

$18,000

 

第2個按揭計劃中設有Mortgage-link戶口,當中可將高達貸款額一半的金額放入高息活期存款中,以Ricky個案為例,在初期高息活期金額高達180萬,雖然日後高息戶口限額會隨著按揭欠款下降而遞減,但已足夠讓Ricky節省部份利息開支。Mortgage-link另一好處是屬於活期儲蓄戶口,存款可隨時提取,能夠保存資金的彈性。

情況1:沒有額外存款
根據Ricky個案,其借貸金額為360萬,兩個計劃按息一致,每月還款額為$16,150,利息開支同樣為$1,245,061,故只需比較現金回贈。如果使用第1個按揭計劃,可獲得$21,600回贈,第2個按揭計劃則獲得$18,000,兩者相距$3,600。如果Ricky及家人預計未來沒有資金回籠,選用較高現金回贈的計劃會較為著數,至少可以盡量幫補律師開支。

情況2:預期有額外存款
不過,如果Ricky預期有資金回籠,或者家人亦有額外現金不想投資,便可選擇第2個按揭計劃,把資金放入Mortgage-link中滾存利息。按揭利率為2.5%,Mortgage-link利息同樣為2.5%,假設將$144,000放入Mortgage-link中1年,或者直接把$1,728,000放入頭一個月,已經獲得約$3,600利息,補回現金回贈的差額,其後漫長的供款數月裡,假設銀行條款不變,可以享受比銀行活期存款高一截的利息,利息收入高達約六位數,選用第2個按揭計劃較為著數。

由此可見,置業人士究竟選擇哪一個銀行offer沒有定律,應根據其財務狀況決定。除了自行用按揭計算機計數,亦可以直接向我們分享實際情況,從而選擇出最適合自己的按揭計劃。如對按揭有任何疑難,歡迎致電319-66688與經絡按揭聯絡。


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