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【按揭101】拆解按揭的4大誤解

2019.11.29

不少人士置業時對按揭採取較保守態度,覺得借貸如洪水猛獸,可以的話應盡量不做按揭,就算承造貸款後也應盡快還清。不過作為一個精明的置業人士,其實應該借助按揭的借貸能力,增加個人現金流而致富,以下將解答坊間對按揭4大誤解。

 

誤解(一):盡量唔好用按揭?

債務可分為兩種,第一種是良性債務,為借貸人帶來長遠收入,按揭為其一,由於物業具有升值作用,不像衣服手袋只會隨著歲月增長而折舊,透過按揭能夠增加本身的借貸能力再置業創富。第二種是惡性的債務,為借貸人財務帶來損失,愈借愈窮,例如購物及享樂的借貸。

 

有人認為按揭利息開支不化算,但基於現時低息環境,以現時實際按息2.5%計算,市面上大量收息產品高於按息,只要懂得賺取息差便毋須擔心,亦可以善用「按揭儲蓄掛鈎戶口」(Mortgage link)對沖按揭利息開支,所以不應對按揭採取負面態度。

 

誤解(二):按揭供款年期愈短愈好?

不少人認為承造按揭年期愈短愈好,節省利息開支,但會影響個人現金流,每月供款未必能負擔得起。以一間600萬物業承造6成按揭及實際按息為2.5%的個案為例,如果按揭年期為10年,每月供款高達33,937元,但20年期的供款只需 19,076元,兩者相距達1.4萬,供樓人士的供樓壓力會大增。

 

另外,置業人士也要考慮供款與入息比例及壓力測試的問題,10年期的供款與入息比率要求月入高達67,874元,壓力測試要高達月入65,115元,但20年期的供款入息比率及壓力測試的月入要求只需38,153元及41,273元。申請人應根據自身的收入及生活開支等情況,而考慮能否用較短按揭年期。

 

不同供款年期比較(假設600萬物業,6成按揭,實際按息2.5%)

供款年期

10

15

20

利息開支

$472,459

$720,794

$978,361

每月供款

$33,937

$24,004

$19,076

供款與入息比率要求

$67,874

$48,008

$38,153

壓力測試要求

$65,115

$49,025

$41,273

 

誤解(三):本身按揭計劃低息低不應轉按?

不少本身有按揭在身的人士會基於本身按揭計劃較低息,認為轉按無著數。其實每個按揭個案情況不同,不能一概而論。首先要把現金回贈考慮在計算之中,雖然現時最高現金回贈已降至1.6%,但每次轉按仍有數萬元入袋,根據罰息期一般只有兩、三年,轉按「密食當三番」後仍有機會賺盡優惠。而且轉按不應只考慮利率,還要考慮資金調配因素,轉按後透過物業升值套現的資金,能夠作投資或其他周轉用途,例如買入海外物業或幫助子女升學,所以應先評估才下決定。

 

誤解(四):「按保」=「二按」?

如果貸款成數高於六成,可以申請按揭保險計劃增加按揭成數,今年政府推出新按揭保險計劃大幅增加首置人士的借貸能力,導致近月相關查詢急增。不過不少人士混淆「按保」與「二按」的分別,且誤會首六成按揭由銀行借出,餘下六成至九成的貸款由按揭保險公司借出。其實實際上是由銀行支付整筆貸款,但由按保公司提供六成至九成按揭貸款風險的保障,按保費用已在香港按揭證券公司的網頁中詳細列明,收費較便宜。「二按」則是指在第一按揭以外,由其他貸款公司提供的按揭,利息可高達十幾二十厘,置業前必須懂得分辨清楚。


各位如有任何問題,可與經絡按揭的專家查詢,或可參考其他個案文章


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