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房協「綠怡雅苑」不是房委會居屋 按揭要求各有不同

2019.08.14

阿搜有朋友申請「綠怡雅苑」按揭時,發現原來綠怡雅苑雖然是房協推出的資助房屋,但原來與房委會居屋不同,需要做壓力測試,還問房協與房委會在按揭上有甚麼不同。阿搜最初都以為房協樓和房委會居屋申請按揭一樣,誰不知原來兩者在未補地價下,可申請按揭成數、年期,按揭利率以及壓力測試都有不同。

 



按揭成數

近年房協銷售的資助出售房屋項目如綠悠雅苑、綠怡雅苑,最高按揭成數為9成。至於房委會居屋則分為白表及綠表買家,當中綠表按揭最高為9成半,白表按揭最高為9成。所以對於綠表的人士,買居屋可以借多點。

 

不過,對於二手房委會居屋,就要知居屋的政府擔保期剩餘多少年期,銀行一般會有個「對數表」,會列出不同的政府擔保期餘下年期,對應可申請的最高按揭成數,擔保期長短會影響到按揭成數。一般居屋都由政府提供30年的擔保期,擔保期會按首次售出日期計算,如果居屋申請人是買入二手居屋,而該二手居屋的首次售出日期是10年前,政府的擔保期就會是30-10=20年。

 

按揭年期

房協樓最長供款年期較房委會居屋為多,房協樓最多可以借30年,反而房委會樓最多只可以供25年。意味同一借款下,利率等其他按揭條件相同下,房委會樓每月的供款會較房協樓為多。

 

按揭利率

一般找銀行做按揭,銀行會提供H按或P按利率,房協樓造按揭較彈性,可以做H按或是P按,目前綠怡雅苑業主經經絡按揭轉介,可獲得全期低至P-3%年利率。至於房委會居屋,只能行P按。

 

壓力測試

申請房協樓按揭需要過壓力測試,供款與入息比率和私樓一樣。壓力測試指,如果申請人的收入在按揭利率加息3厘後,所需要的每月供款與收入佔比不得高於6成。舉例申請人借款390萬,供款30年,按揭利率為2.375%,每月供款約為15,157元。壓力測試是假設當利率加息3厘至5.375%後,其他不變,每月供款升至約21,838元,在供款不得高於收入6成下,申請人每月收入不得低於36,398元。

 

相反,房委會居屋無需壓力測試,但仍需要證明有足夠能力負擔供款,每月供款不得高於收入的5成。另外,銀行亦有權,針對認為未有供款能力的客戶做壓力測試,但會視乎個別情況。

 

轉按和加按套現

房協樓與房委會居屋一樣,在未補地價前,需要經當局,分別是房協和房委會批准加按套現,而可以批准的原因只限實際需要,如出現財困、紅白事等。

 

至於轉按方面,房委會居屋一般只可以轉按揭貸款餘額,但不可以延長還款期,轉按時仍可享有現金回贈。而房協樓轉按時,除了能得到現金回贈外,亦可以延長還款期。



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