買樓收租是其中一種置富途徑，業主不但透過租金收入獲取穩定回報，如果買入單位的價格相宜，長遠更能受惠樓價升值。不過出租物業的按揭門檻會較自用為高，申請前必須注意4大按揭易中伏位，否則隨時要抬錢上會，大失預算。經絡按揭轉介今次教大家做個精明的收租達人，防止誤中按揭地雷。
伏位1：計錯按揭成數
大家物色單位出租時，記得留意樓價對按揭成數的影響，現時金管局按揭成數規定，樓價1,000萬以下的物業，申請按揭時如把單位申報為「自用」，一般按揭成數可高達六成（最高貸款額為500萬），但如果選擇為「出租」，一律最多只可借五成；如果樓價為1,000萬以上，無論報自住或報出租都最多可借五成。
伏位2：錯估租金收入的借貸力
申請按揭時除要預備足夠首期，最重要是計算好供款與入息比率(DTI)及壓力測試。現時如果單位有租客，銀行可以將租金打7折計作為收入，增加通過壓測的機會， 但如果單位買入時沒有租客，則只能以「擬租金收入」（或稱「預計租金收入」）計算，由銀行會根據估價作基準，再打6折作計算，有機會比市值租金為低。假設市值租金為2.1萬，如銀行預估租金只有2萬，那麼入息便只有1.2萬（$20,000 x 60%）。
伏位3：借高成數按揭不能放租
根據按揭保險公司的規定，申請高成數按揭必須要以「自住」為目的，自住的人最少為一位抵押人、借款人或擔保人，直至完全清還按揭保險。若果業主用來「出租」，一旦被按揭保險公司揭發，有可能即時被「call loan」（要求借款人提早償還貸款），銀行亦有可能削減成數及增加利息，所以切勿輕試。若果業主沒有申請按揭保險計劃，並想將住宅出租，亦都要事先通知銀行，並且取得對方的同意才可出租。
伏位4：第2間物業出租按揭更嚴
現時不少業主買入第1層樓作為自住之用，第2層樓則作為投資收租。但要注意本身第1層物業仍未供滿，再買入第2層物業作收租用途時，任何樓價的單位最高按揭成數僅能做到40%，比第1層物業收租更為嚴格。因此買入第2間物業收租前，必須更加仔細計算自己的借貸能力。
自用單位vs連租約單位vs交吉出租單位 vs買入第2層單位出租
| 自用單位 | 連租約單位 | 交吉出租單位 | 買入第2層單位出租 |
最高按揭成數(1,000萬以下) | 60% (貸款額不得超過 500 萬港元) | 50% | 50% | 40% |
最高按揭成數(1,000萬以上) | 50% | 50% | 50% | 40% |
供款與入息比率 | 50% | 40% | 40% | 40% |
壓力測試 | 60% | 50% | 50% | 50% |
收入來源 | 入息 | 租金收入的70% +入息(如有) | 擬租金收入的60%+入息(如有) | 連租約：租金收入的70% +入息(如有) 交吉單位：擬租金收入的60%+入息(如有) |
只要及早進行財務部署，留意以上3大按揭易中伏位，並仔細檢視自己的財務狀況，便能走出第1步做個成功的收租達人！大家如對按揭有任何疑難，可隨時與按揭專業人士聯絡，提供物業及個人資料進行初步的諮詢。
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