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建期付款免抬錢上會方法

2018.12.06

早年新盤暢銷,發展商為買家提供多種付款方式,除了即供及建築期付款方法之外,還有不同的發展商按揭計劃助買家輕鬆置業。但當「蜜月期」過去,選用建築期付款的買家有可能要面對「抬錢」上會和利息支出大增的難題。

試舉一個例子,三年前開賣的環海‧東岸,提供1,008伙主打細單位,現在已臨近入伙階段。當年此樓盤相當熱銷,其中一個原因是發展商推出「開心直通車」的付款辦法,只需付5%訂金,其後三個月每月繳付樓價0.35%,直至入伙為止,餘下約八成樓價,買家入伙時可選用發展商按揭計劃,期內免息,更毋須入息證明。因此當年有多達近六成採用此計劃。

假如你是該盤業主,此刻將有三個不同的選擇:

(一)使用發展商按揭計劃繼續供款,但當然按揭利率比銀行高出很多,整個按揭年期內的利息支出也相當昂貴;

(二)將單位出售,由於此樓盤因屬舊契項目,因此可豁免樓花期內禁售限制,簡單來說仍是少數可「摸貨」的樓盤。不過,有代理指現時環海‧東岸放賣盤已累積達180個,但市場反應冷淡,相信對於出售亦有一定難度;

(三)轉按至銀行,但這個方法亦不容易。由於銀行會以單位成交價或市場估價作為一手樓盤的估值,並以較低者為準。雖然近三年樓價升幅不少,但此情況銀行只會用成交價作為單位估值,而按揭成數最多為六成。意味着業主需要抬錢上會才可以轉按到銀行。

那豈不是注定使用此計劃的業主要捱貴息?非也,其實還有一個折衷的方法,就是可以找財務公司估價並承造兩至三個月的短期按揭,然後再立即找銀行轉按。由於在財務公司承造按揭後,銀行不會再以一手成交價作標準,而是以市價作為轉按的估價,因此有機會可承造市價的六成按揭而不用「抬錢」。當然,有幾點需要注意,第一:財務公司的按揭利息有可能達十厘以上;第二:在財務公司承造按揭亦會登記在田土廳的紀錄中,不過如只屬一按對未來的按揭或成交不會有影響;第三:一般財務公司估價可能較進取,但仍必須注意轉按至銀行時估價是否足夠。

其實,此方法亦廣泛適用於選用建築期付款方法的業主,有需要的朋友可尋找按揭轉介公司的幫忙,轉介至貼近市價作估價的財務公司及銀行,以避免額外支付首期,「抬錢」上會。

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