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按揭專欄

拆解坊間定息按揭計劃的不同之處

2018.02.09

隨著銀行按揭業務的競爭越來越激烈,加上香港加息的預期漸近,市面上紛紛湧現不同的定息按揭計劃,吸引不少業主及準買家的目光。事實上,每當加息週期將至,不少銀行都會積極推出定息按揭計劃,目的是為了在加息前推出更優惠的按揭計劃以吸納更多客源。例如對上一次美國的加息週期於2004年7月啟步,而香港亦於次年3月開始跟隨加息,當時的定息按揭計劃的使用比例佔整體一成以上水平,而2004年8月定息按揭計劃的使用比例更高見15.4%,錄得歷史高位。筆者預料,未來定息按揭計劃的使用比例或會由去年12月份的5.5%增至今年首季的一成水平。

縱使坊間有不少銀行推出定息按揭計劃,其條款及優惠亦不盡相同,以下幾點是業主考慮那個定息按揭計劃更適合自己時需要注意的事項:

一、罰息期
以現時推出了的定息按揭計劃來說,罰息期通常分為兩年及三年,如業主要在罰息期前轉按、完全或部份償還貸款便要罰息,息率介乎於1-2%,部份銀行更要客戶退回全部或部份的現金回贈,因此業主在選擇合適計劃的時候,要考慮自身的穩定性,例如打算1-2年後出售物業的人士,選擇罰息期較短的按揭計劃會較好。

二、存款掛勾戶口
大部份銀行推出拆息按揭計劃時已包括高息存款掛勾戶口,但定息按揭計劃則不一定。不要小看高息存款掛勾戶口,因為它可以幫助業主節省不少利息支出。現時普遍銀行規定高息存款掛勾戶口的最高存款額為總貸款額的一半,甚至六成,可抵銷利息開支。舉例A先生的總按揭貸款額為500萬,息率為1.68%,另外A先生將250萬存放於高息存款掛勾戶口內,同樣獲得1.68%的息率,因此A先生只有250萬的貸款額需要繳付利息支出。

三、其後供款利率
某些銀行只有首年定息,其後便以浮息計劃計算,但亦有定息按揭計劃的首年及次年均屬定息,而首兩年的息率亦有不同,其後才以浮息計劃計算。客戶最好考慮全期的息率是否合理,會否比其他計劃為高,必要時可以「按揭計算機」計算利息支出的差異。另外,客戶還要注意當其後以浮息計劃計算時的封頂位或會有所不同。

四、留意合資格人士
縱使定息按揭計劃十分吸引,但銀行或只希望吸納具備某特定條件的客戶,例如只接受首置人士或新客戶申請,有些則不適用於參與按揭保險計劃的人士,或設有貸款金額限制等。建議客戶尋求按揭轉介機構的幫忙,輕鬆揀選最合適自己的按揭計劃。
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