【工廈商廈舖位】工商舖按揭指南(按揭成數、按揭計劃、還款年期、估價、稅項)

香港寫字樓、工廈及商舖需求回暖，不少投資者在疫情中趁低吸納這些非住宅單位作長線投資，獲取穩定回報。不過要為工商舖申請按揭，條件會較一般住宅按揭嚴謹，經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭的按揭成數、還款年期、壓力測試等資料。
 

工商舖按揭成數：
住宅在樓價1000萬以下最高的按揭成數為六成(貸款額上限500萬)，並且可以申請按揭保險獲取更高按揭成數，最高按揭成數高達九成，1000萬以上的按揭成數為五成。然而，工商舖的按揭成數較為簡單，不論任何物業價格，最高按揭成數為五成，但不能申請按揭保險。假設物業價格為2000萬，最高貸款額便為1000萬。如果以資產計算收入，最高按揭成數為四成，與住宅按揭一樣。

自用出租同樣為五成：
在住宅層面，如果買入出租物業，按揭成數需要下調一成。但如果買入工商舖作出租之用，按揭成數依然維持在五成水平。

按揭成數變化：
現時不少朋友會先買入住宅單位，其後才買入工商舖投資，要注意如果本身已有按揭在身，按揭成數需下調一成至四成。如果收入來自非香港，按揭成數更只有三成。如果以資產計算按揭，有按揭在身者最高按揭成數為三成。 

工商舖按揭計劃：
工商舖按揭申請人一般可選擇P按計劃，只有少部份銀行提供H按，現時實際按息介乎2.35%至3.5%左右，略比住宅按揭為高。每間銀行對工商舖的取態各有不同，最好比較多於1間銀行的估價及按揭計劃，工商舖按揭通常不會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。如想知道最新按揭優惠，可瀏覽工商舖按揭比較。

工商舖按還款年期：
工商舖一般按揭還款期為20年。

工商舖壓力測試：
工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。

工商舖估價：
工商舖物業的估價不像住宅可以在網上估價，需要向銀行直接查詢，但由於每間銀行的估價差異可以很大，建議可找按揭轉介公司了解。銀行對於工商舖的估價較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，有機會實地視察，並會考慮地段、人流、承租能力等因素。如果單位過往出租理想，獲大型公司承租。但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會未能估足價。如果遇上估價不足或想申請更多貸款，公司擁有人可考慮申請中小企貸款。

工商舖稅項：
自從政府去年11月撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅，買入工商舖的成本大減。過往非住宅物業雙倍從價印花稅需要根據第1標準中第2部稅率計算，1個200萬的小型商廈單位，要徵收1.5%、即3萬印花稅，施政報告公佈新措施後以第2標準稅率計算，同樣價錢的物業印花稅降至$100，大幅減少逾99%。

工商舖是否需要支付額外印花稅(SSD)？
住宅單位在買入後3年內出售，需要支付額外印花稅（SSD），6個月內稅率為20%，6至12個月之間為15%，12至36個月之間為10%，導致利潤最終打折扣。然而工商舖買賣不設額外印花稅，因此工商舖為投資者提供更多彈性，可隨時轉讓資產投資其他項目。

投資工廈注意事項：
1. 業權狀況：為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查核業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。

2. 查核有否僭建：查核單位有否符合《建築物條例》及消防條例的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況。

3. 留意大廈及單位狀況：要了解物業的維修及失修狀況，如果損耗龐大，買入單位後有機會面臨較大的修葺費用。

4. 了解物業管理質素及周邊環境：不論是買入單位自用還是放租，都要留意管理是否優良，例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患，車位是否夠用，是否需要購置車位等。

5. 商戶組合：現時工廈內有食品店、服裝店、食品加工場等用戶，要留意商戶組合是否影響生意，如果大廈設有零售店舖，人流會較多。如果有大型工場，可能會發出較大噪音。

6. 留意地契及公契：工商舖的用途比住宅複雜，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱該地段的地契，而商戶需要遵守的大廈規矩，則可以參考大廈公契。由於查核過程較為複雜，最好委託專業人士幫忙。

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由於工商舖的按揭處理較為複雜，買入前最好先向按揭轉介公司幫手，了觧不同銀行的估價及批核狀況，順利上會的機會自然更大。如對申請工商舖按揭有任何疑難，歡迎隨時致電319-66688與按揭專員聯絡。
 

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