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新手按揭

【居屋按揭】316萬買到548平方呎九龍區居屋?低水與按揭有關?

2022.08.04

近月不少居屋業主願意減價放盤,其中牛池灣瓊山苑一個548平方呎單位,以未補地價316萬沽出,呎價只需要五千多元。屋苑位於九龍區,而且附近環境清幽,但呎價卻比其他居屋為低,其中與按揭因素有很大關係,經絡為大家分析箇中原因。

翻查地產代理資料,現時瓊山苑的568平方呎單位綠表價低至299萬,在價格上可謂非常吸引。瓊山苑前身為木屋區,於1983年入伙,是該區第一批居屋,現時樓齡已接近40年。

 

由於房委會只為居屋提供30年擔保期,所以瓊山苑已經超過房委會的擔保期。對於已過擔保期的居屋,銀行態度會較審慎,屋苑單位最高按揭成數只有六成,申請人亦需要在不能增加擔保人的情況下,進行壓力測試。以316萬單位為例,由於受按揭成數限制,需要預備$1,264,000首期才能買入,一般居屋買家未必能輕易負擔。

 

瓊山苑單位按揭實例:
樓價$3,160,000
首期$1,264,000
按揭成數六成
壓力測試$17,942
貸款額$1,896,000
每月供款$7,491

(以上資料以實際按息2.5%、還款期25年計算,但未必反映真實個案情況,數據只供參考)

 

 

相對於已過擔保期的居屋,未過擔保期的居屋申請按揭較為寬鬆。按揭成數方面,如果屬於綠表人士,按揭成數可高達九成半,白表人士最高按揭成數則為九成。符合供款與入息比率的要求即可。入息文件方面,未過擔保期居屋的要求較為寬鬆。壓力測試方面,未過擔保期居屋的買家可以獲豁免壓力測試的考驗。

 

未過擔保期VS已過擔保期的居屋:
 未過擔保期居屋已過擔保期居屋
按揭成數九成或九成半六成
壓力測試不需要需要
入息文件較為寬鬆需要
還款期2525

假設瓊山苑未過擔保期,316萬的單位綠表人士可以申請九成半按揭,首期只需要$158,000,即可申請。如果屬於白表人士,可以申請九成按揭,首期亦只需$316,000便可申請。由於已過擔保期的居屋按揭條件限制較多,在樓價上會有反映,一些樓齡較舊的居屋便會出現低水的成交。

購買已過擔保期居屋甚麼人士要小心?

對於有較豐富首期的合資格人士,選擇擔保期與否的居屋也沒有太大影響,但如果屬於以下類別人士,買擔保期已過的居屋,上會便要留神:

  1. 首期不足的人士:因為兩類屋苑的按揭成數差距大,要更審慎選擇合適的居屋名單。
  2. 收入不足人士:對於一些收入不足以應付壓力測試的人士,便有機會借不到足夠的按揭成數,甚至被銀行拒絕批出按揭。

其實除了已過擔保期的居屋,一些接近擔保期完結的居屋,銀行也有機會收緊按揭批核,或收緊按揭成數或縮短按揭還款期,而且每間銀行批核情況不一,最好的方法是買入單位前,先向按揭轉介公司查詢,申請居屋按揭自然更加暢通。

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