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【個案比較】買樓?租樓?實例分析買樓vs租樓成本

2020.10.20

任職銀行的陳先生月入4.5萬,現時租住荃灣中心單位,近日獲業主通知需要搬離單位,陳先生正掙扎究竟應該上車置業還是繼續租樓。買樓及租樓各涉及甚麼開支?在低息環境下置業在按揭上是否有好處?經絡按揭轉介一次過為大家計計數。

選擇1:直接買樓
陳先生現時居於荃灣中心高層單位,面向舒適山景,如果決定置業,亦打算買入同屋苑內的高層單位,繼續享受優美環境。現時荃灣中心漢陽樓高層兩房單位樓價約為490萬。陳先生其實本身有積蓄,但希望申請九成按揭,讓更多資金留在身,陳先生需要考慮以下事項:


1. 壓力測試:壓力測試是金管局現行規定,當利率上升3厘時,每月供款不得多於每月收入60%。現時部份銀行仍會對首置人士進行壓力測試,現時一般按揭封頂息率2.5%計算,其壓力測試要求為$41,732,個案中的陳先生符合供樓資格。

2. 按揭開支:根據現時一般按揭計劃H+1.5%、實際封頂息率2.5%及還款期30年計算,如以封頂息率計算,每月供款約為$17,425,在低息環境下,使用H按供款會獲得較大優惠,實際按息低至1.93%,每月供款低至$16,146。按揭保險費根據貸款額及還款年期出現不同百分比,根據個案,保費開支約為$220,500,但會享有折扣優惠。

3. 置業開支:置業開支涉及地產代理佣金(1%)、律師費(約為$10,000以下)及印花稅,由於陳先生為首次置業人士,印花稅根據較便宜的從價印花稅稅率計算,樓價介乎$4,428,570至$6,000,000的單位,稅率約為3%,陳先生個案需繳付$147,000,加上裝修開支約30萬,總額外開支約為50多萬。

4. 按揭類型:如果按揭計劃設有按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage-link),陳先生可把多餘資金放入高息戶口,享受與按揭供款一樣的利率。

按揭開支(以實際按息1.93%計算):

樓價

$4,900,000

按揭成數

九成

首期

$490,000

貸款額

$4,410,000

全期利息

$1,402,661

每月供款

$16,146

按揭保險費用

$220,500

*以上資料只供參考

置業開支:

地產代理佣金

$49,000

印花稅

$147,000

律師費

$10,000

裝修及購買傢俱開支

$300,000

 

選擇2:租樓
如果陳先生決定找尋同一屋苑內租盤,同一呎數單位月租約為$11,500。租樓成本方面涉及地產代理佣金及釐印費,地產代理佣金一般為半個月租金,即$5,750,釐印費通常由業主及租客平均分擔,假設租約由1/12/2020至1/12/2021年,應繳印花稅為$690,租客支付$345。

另外,根據租務慣例,租客一般需要支付兩個月租金作為按金,以及一個月租金交予業主。根據個案,租客需要預備$23,000兩個月按金及$11,500作為1個月上期,合共$34,500。

租樓涉及開支:

租金

$11,500

地產代理佣金

$5,750

釐印費(業主租客各自承擔一半)

$345

兩個月按金(會發還)

$23,000

一個月上期(會發還)

$11,500

 

置業及租樓各有好處,大家可根據自己財務狀況,選擇最適合自己的住屋方案。如對申請按揭有任何疑問,可隨時致電319-66688與經絡按揭聯絡,提供財務狀況及物業資料,由按揭專員推介最適合自己的按揭方案。


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