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按揭專欄

定息告終 加息前攻略

2018.04.27

繼早前兩大銀行宣告終止定息按揭計劃的申請後,再有三間銀行宣布跟隨,換言之,由下個月起新造按揭只能選擇拆息按揭計劃(H按)或最優惠利率按揭計劃(P按)。回顧是次定息按揭戰,高峰期有超過八間銀行參與,而根據金管局二月份住宅按揭統計調查結果所見,定息按揭計劃的使用比例大躍進至27.6%,創下有紀錄以來的新高。不過隨着拆息上升,港匯轉弱,銀行結餘減少等因素,銀行已陸續暫停有關計劃。

定息按揭計劃之所以受業主歡迎,主要是其首年息率比H按及P按更低,其後息率亦見合理,加上香港加息預期升溫,對業主來說定息按揭計劃比其他按揭計劃更見保障及慳息。事實上,過往銀行推出定息按揭計劃時,其息率一般會較H按為高,因此選用定息按揭計劃的比例不多。是次定息按揭戰銀行不斷將優惠加碼,更趕上甚至超越H按提供的優惠,扭轉了整個按揭市場的常態,對業主來說無疑是一個好消息。不過,由於美國已經加息六次,累計加1.5厘,對銀行來說,始終有一定的加息壓力,加上近期拆息上升,反映銀行變相資金成本變高。因此,從銀行暫停定息按揭計劃的申請可見,此乃銀行為上調按息的其中一個轉捩點,為未來的加息及政經不穩定性作準備。

近期拆息持續偏高,4月27日的一個月銀行同業拆息報1.31%,如選用現時市場上普遍的拆息按揭計劃(H按),已突破封頂位水平,其鎖息上限普遍為大P-3.1%或細P-2.85%,則實際供款利率為2.15%。如香港銀行宣布加息,最優惠利率(P)亦會向上調整,屆時無論以H按或P按供樓的人士支出亦會有所增加。筆者建議,如早兩年選用較高利率按揭計劃的人士應盡快轉按,即使以現時來說供款利率仍處於封頂位水平,但業主可享受額外的現金回贈及較低利率的按揭計劃,當未來拆息回落時更能享受其息差的分別。

香港未來息口的方向必然向上,銀行始終亦會跟上全球加息的步伐,市民已有充足的加息準備,加上剛性需求殷切,相信對樓市的衝擊十分有限。唯早前選用發展商按揭計劃的人士應留意加息後的供樓負擔,如過罰息期應盡快轉按至銀行。筆者預料,香港銀行或將於下半年啟步加息,整年香港有機會加息一至兩次,每次25至50點子。

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