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安老按揭/逆按揭最詳盡指南(按揭成數+申請流程+資格+費用+影響年金收入因素)

2021.07.28

擔心退休後要應付突發開支?除了依靠本身儲蓄,物業也能帶來穩定的退休回報。香港按揭證券公司推出安老按揭計劃,為55歲以上擁有住宅物業人士,提供一筆過或每月年金收入。究竟申請安老按揭需要符合甚麼資格?每月能取得多少年金收入?經絡按揭一次過教你安老按揭能取得的按揭成數、申請流程、費用及影響年金收入的因素。

安老按揭更新:「高年金定息按揭計劃」
2021年7月19日按揭證券有限公司宣佈,安老按揭推出「高年金定息按揭計劃」,每月年金金額較浮息按揭計劃可高達三成,每月按揭保費增加至0.25%,由7月20日起接受申請。

 

安老按揭計劃例子(60歲一人客戶)
每月年金金額(以物業價值每100萬港元計)
年金年期浮息按揭計劃高年金定息按揭計劃
10年$3,700$4,790
15年$2,800$3,630
20年$2,400$3,110
終身$2,000$2,590


估值更新(2021年7月19日):
1. 安老按揭的物業價值上限,由1,500萬上升至2,500萬港元。
2. 對於估值超過800萬的物業,物業價值會修訂為800萬港元及超過800萬港元部分的50%之和。


安老按揭=「逆按揭」?
大家在市場上可能聽到較多「逆按揭」一詞,其實正是安老按揭另一個較通俗的名稱。安老按揭可作為退休理財工具,透過把物業按給銀行,從而取得一筆過或每月的按揭貸款。即使物業未供滿,也能申請安老按揭償還欠款。安老按揭現時香港按揭證券公司營運,可透過經絡按揭或銀行申請。

為甚麼需要安老按揭?
安老按揭取得的年金收入能運用在多項用途,例如清還原有按揭貸款、幫未補地價的資助房屋補回地價、家居裝修及維持更優質退休生活等。

申請安老按揭有甚麼好處?
1. 繼續自住:申請安老按揭後可繼續在單位居住至百年歸老,子女亦有優先權贖回物業。
2. 還款選擇靈活:可選擇10年、15年及20年提取年金,以及固定年期、終身提取或一次過取得貸款。
3. 毋須還款:借款人可以終身毋須還款
4. 隨時贖回物業:如果中途改變主意,可隨時全數償還貸款及贖回物業,而不用繳付任何罰款


 




申請安老按揭需要符合甚麼資格?
1. 申請人要求:
年齡:申請人必須年滿55歲以上,如果物業為未補地價,申請人必須為60歲以上
財務要求:現時沒有破產/涉及破產呈請或債務重組

2. 物業基本要求:
-樓齡:物業樓齡必須為50年以下,如樓齡在50年以上,可能需要進行驗樓
-轉售限制:物業並無任何轉售限制,但如果屬於未補地價資助出售房屋如房委會營運的居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃及綠表置居先導計劃、或香港房屋協會(房協)營運的住宅發售計劃、夾心階層住屋計劃及資助出售房屋項目則視作例外
-物業用途:一般情況下不能出租,但如果所有借款人聲明已退休,或因接受長者或醫療護理服務理由遷出該物業,該單位可作出租之用

3. 業權要求
業權容許以個人名義持有,或者所有借款人以聯權共有的形式持有,安老按揭容許最多3名借款人聯名申請

安老按揭利率如何計算?
1. 浮息利率:利率為P-2.5%,現時實際年利率為為2.75%。
2. 固定利率:首25年為4%,其後為P-2.5%。

安老按揭物業價值上限
物業價值愈高,申請人能獲得的安老按揭年金一般較高,不過如果屬於豪宅類型,計算年金的估值有機會出現折讓,計算方法如下:

 

物業價值上限
物業估值用作計算年金之指定物業價值上限
800萬港元或以下100%物業估值
800萬港元以上800萬港元及超過800萬港元部分的50%總和(上限為2,500萬港元)




 

安老按揭年金收入會受甚麼因素影響?
1. 借款人人數:借款人人數會影響年金收入,如果超過1人申請安老按揭計劃,收取的每月年金金額會較1人為低
2. 提取年金年期:領取的年金年期愈短,每月獲取的年金便愈高
3. 參加歲數:借款人參加計劃時的年齡愈高,每月可獲取的年金便愈多

參加年齡60 歲70 歲
年金年期單人
借款
2人
借款
3人
借款
單人
借款
2人
借款
3人
借款
10 年$3,700$3,300$3,000$5,100$4,600$4,200
15 年$2,800$2,500$2,250$3,800$3,500$3,200
20 年$2,400$2,100$1,900$3,300$3,000$2,700
終身$2,000$1,800$1,550$3,100$2,800$2,400

 

申請安老按揭涉及甚麼開支?

安老按揭涉及的費用主要包括按揭保費、輔導費及法律費用,細節如下:

1. 按揭保費:涉及基本按揭保費及每月按揭保費,基本按揭保費為指定物業價值的1.96%,分7期,由第4年至第10年每年支付,每期費用為指定物業價值的0.28%。每月按揭保費根據安老按揭貸款的總結欠,以年利率1.25%計算,按月支付。

2. 輔導費:正式申請安老按揭前,必須約見相關法律顧問進行輔導,包括借款人的權益責任及法律後果,因此需要繳付輔導服務的費用。有關款項可以加借入安老按揭貸款。

3. 法律費用:簽署按揭文件及其他相關法律文件而須繳付給律師的費用。有關款項可以加借入安老按揭貸款。

 

安老按揭是否能享有現金回贈?

向個別銀行申請安老按揭,可以享有現金回贈高達0.4%,詳情可以向經絡按揭查詢。

申請安老按揭程序
1. 聯絡提供安老按揭服務的銀行,對方會進行初步評估,了解自己是否符合資格。銀行會提供《資料表》、《重要通知》及《貸款資料列表》。如想知道哪間銀行可提供安老按揭現金回贈,可在聯絡前先向經絡按揭了解。

2. 輔導:申請人需要聯絡合資格的輔導顧問進行會面,以了解安老按揭特色、借款人的權益及責任及取得安老按揭貸款的法律後果。完成輔導後,會獲發《輔導證書》。

3. 正式申請:獲發《輔導證書》後,可以聯絡銀行正式申請貸款,再於律師樓辦理按揭及法律文件。


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