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新手按揭

【H按入門】壓力測試與封頂位有關?拆解「鎖息上限」不可不知的5大細節

2022.09.06

鎖息上限(俗稱「封頂位」)是H按重要條款之一,但不少置業初哥申請H按計劃時,不知道鎖息上限的存在及用途,選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔,壓力測試也能過得更輕鬆。想知鎖息上限不可不知的5大細節?今次經絡按揭一一為大家拆解。

 

鎖息上限_經絡按揭2
 
1. 鎖息上限有甚麼好處?


H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃,「H」就是指拆息Hibor。如果拆息短時間上升,H按供樓開支便急增,因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」,當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。假設銀行的按揭計劃為H+1.4%,鎖息上限下實際封頂利率為2.5%,如果拆息升至2.5%,即實際按息升至3.9%,供樓人士最後仍可用2.5%供樓。

 

2. 鎖息上限是否不變?


由於銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率(Prime rate)計算,所以是會出現變化的,如果銀行調高最優惠利率,鎖息上限也會上升。例如按揭計劃是P-2.5%,該銀行的最優惠利率為5%,實際封頂息率是便是5%-2.5%=2.5%。假設銀行調高最優惠利率至5.25%,實際封頂息率是便增加至2.75% (5.25%-2.5%)。

鎖息上限_經絡按揭1



3. 壓力測試與鎖息上限有關?


不少置業人士以為使用H按供樓,是以拆息計算壓力測試,其實是以鎖息上限計算。例如按揭計劃的實際封頂息率為2.5%,銀行便以2.5%+3%進行壓力測試。因此,如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%,B銀行為2.7%,其他按揭條款不變,壓測門檻便出現5.5%及5.7%的分別。

假設貸款額為400萬及還款期為30年,以鎖息上限2.5%計算,壓力測試門檻為$37,853。但如果鎖息上限為2.7%,壓力測試門檻便是$38,693,上升$840。對於一些壓力測試「踩界」的人士,必須更加關注鎖息上限的高低。



4. 現時鎖息上限一般幾多?


過往大部份銀行的實際封頂利率為2.5%,但隨著美國加息,各銀行已經開始調整鎖息上限,實際按息由2.75%至2.725%不等,但仍有個別銀行維持鎖息上限2.5%。

最新各銀行H按鎖息上限變化:

銀行最新H按鎖息上限鎖息上限實際按息
滙豐銀行P-2.25%(P=5%)2.75%
渣打銀行P-2.5% (P=5.25%)2.75%
星展銀行P-2.5% (P=5.25%)2.75%
華僑永亨銀行P-2.5% (P=5.5%)3%
中信銀行P-2.5% (P=5.25%)2.75%
集友銀行P-2.25%(P=5%)2.75%
富邦銀行P-2.65% (P=5.375%)2.725%
創興銀行P-2.5% (P=5.25%)2.75%
東亞銀行P-2.5% (P=5.25%)2.75%
大新銀行P-2.5% (P=5.25%)2.75%

(*截至2022年9月6日)

5. 在加息周期下銀行調整鎖息上限,導致新造按揭供樓利息增加,有甚麼方法可對沖支出?

準業主可考慮選用Mortgage-link按揭存款掛鈎計劃,由於戶口享有與按揭息率一致的利率,比銀行一般的活期息率已高出一截,所以能對沖部份按揭利息支出。Mortgage-link高息部份的存款額上限一般為按揭剩餘貸款額一半,供樓人士可根據自己財務情況做好財務配置。

伸延閱讀:

【加息搵錢攻略】多餘資金應放在mortgage-link還是定期存款?
 

由於每間銀行的按揭計劃各有不同,其他因素如物業類型又會影響最終批出的鎖息上限,加上選擇一個適合的按揭計劃,鎖息上限只是其中一個考慮因素,申請按揭前可先聯絡經絡按揭,在按揭專員的協助下找出一個最適合自己的按揭計劃。

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