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【報稅攻略】供樓扣稅懶人包+6大個案分析

2020.04.02

置業人士供樓開支不輕,政府為了減輕負擔,只要屬於自住物業,業主供樓貸款利息開支每年可享有高達10萬扣稅額,由2017/18課稅年度開始,扣除年期更由15增加至20年。不過置業涉不不同情況,究竟要符合甚麼要求才享有扣稅優惠?甚麼情況下不可扣稅?經絡按揭轉介今次透過多個實際個案與大家分享扣稅細節。

 

扣稅申請資格

納稅人可從應課薪俸稅入息或個人入息課稅入息中扣除居所貸款利息,要成功申索要符合一般條件,包括(1)申請人必須為業主,(2)有關單位必須根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值,(3)單位必須為居住的地方,(4)在課稅年度內支付的按揭利息是用作購物該單位及(5)該筆貸款是以該住宅的按揭或押記作為保證及(6)貸款人為稅務條例認可的機構,包括政府、財務機構、註冊的儲蓄互助社、領有牌照的放債人、香港房屋協會、僱主、及經稅務局局長批准為認可的組織或協會。

 

由於置業人士不同情況會影響扣稅額是否成功扣除,我們現提供6個例子供大家參考:


情境1
:未入伙單位

問:在20198月在發展商買入一手樓花單位,10月後成功向銀行借取按揭支付部份樓價。單位於今年41日正式入伙,即時搬入居住。可以為入伙前18/19年度的利息申請扣稅嗎?

答:否,雖然有關物業屬於住宅,但由於在18/19年度仍未屬於居住地方,故不可以享有利息扣除。

 

情境2:課稅年度內賣樓

問:201941日至20191231日支付了按揭利息10萬元,但於1231日賣出單位,10萬元的利息開支能否全數獲得扣除?

答:可以全數獲得扣除。

 

情境3:重新按揭投資股票

問:多年前買入一個單位自住及一早已把按揭貸款全數清還。1911月決定為單位重新按揭,以獲取貸款作其他投資用途,可否獲得扣稅?

答:由於獲取的貸款並非用作購買住宅,所以按揭的利息不能獲得扣除。

 

情境4:子女代供樓

問:單位由父母持有,但由子女幫父母供樓,子女是否符合資格扣除貸款利息?

答:不符合,因為基於業權以土地註冊處擁有人紀錄為準,只有父母屬於合法業主,即使子女即使代供樓也不符合資格。

 

情境5:連車位可扣稅

問:買入住宅連車位自用,並向銀行申請按揭貸款。車位部份的貸款利息開支可否扣稅?

答:可以,如果貸款同時用在購買住宅連同車位,而該車位又只作為自用,車位部份的貸款利息同樣可以獲得扣除,但該車位必須位於同一個物業範圍內。

 

情境6:換樓有按揭重疊期

問:自住單位於2019101日賣出,但於同年 81日已買入第2個單位及供樓,但直至2019930日才由第一所單位搬出,101日才搬入第2所單位居住,可以扣除第2所單位於201989月的利息開支嗎?

答:不可以,由於在201989月仍未搬入居住,兩個月的貸款利息不能獲得扣除。

 

以上例子只供參考,實際情況可向稅務局直接查詢。大家如想計算每年的供樓利息開支,可使用經絡按揭轉介按揭計算機,輸入樓價、按揭成數、供款年期及按息後,便可以知道每月大約利息支出,從而自行計算可以在稅務上扣除多少貸款利息。

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