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加息周期已展開 P按世代或重臨

2018.08.15

自8月7日起,花旗銀行率先調高按揭息率,將H按的鎖息上限及P按按息各調升10點子。其他銀行亦不遑多讓,相繼於兩日內上調按息,當中更不乏大型銀行,而且大型銀行取態更見積極,將H按鎖息上限調升20點子至2.35厘,P按按息上調10點子至2.25厘。

現時已有超過15間銀行上調按息,原因不難理解,自美國聯儲局於2015年底加息開始,香港已連續7次仍未跟隨加息,反之更將按揭計劃息率不斷降低,現金回贈亦連番加碼,令銀行的邊際利潤越見微薄,在資金成本壓力不斷增加的情況下,銀行為確保利潤,上調按揭息率是有必然需要。銀行是次「加按息」,目的為逐步令整體按息步向正常化,預料對本港樓價未會有太大影響。這次調升按揭息率,雖然並不是增加最優惠利率(P),但卻是「加息周期啟步」的前奏版,暫時只對新造按揭客戶有影響。以每100萬的貸款額,供款30年計算,按息上調10點子及20點子,每月供款分別增加$50及$102(見下表),影響尚算輕微。

而根據6月份住宅按揭統計調查結果所見,H按計劃的選用比例高踞九成,反之P按只有2.6%的人選用。對新造按揭客戶而言,現時多間銀行調整按息後,P按比H按的實際息率有10點子的息差優惠,若此勢持續,加上一個月銀行同業拆息仍維持於一厘以上水平,相信大部人新造按揭客戶會選擇以P按計劃承造按揭,P按的選用比例料於第四季數字有所上升。

另一方面,大家都最關注香港未來的息口走勢及其影響。筆者認為,下月美國加息幾乎塵埃落定,而香港息口已連續7次滯後,今次銀行跟隨加息的機會甚高,預料年內香港將加息一至兩次,每次介乎25至50點子,屆時新舊按揭客戶的供樓支出將同樣有所增加。不過,即使香港步入加息周期,市民早已有心理準備應付加息對供樓支出的增加,加上在三厘「壓力測試」的保護網下,業主的防守力十分穩健,相信加息對香港樓按市場的影響仍屬溫和。



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