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新手按揭

【加息了】銀行調升封頂息率增加至2.725% 對壓力測試有何影響?

2022.07.05

壓力測試是申請按揭中重要一環,如果未能「達標」,申請按揭會隨時觸礁!最近有中小型銀行上調封頂息率至實際按息2.725%2.6%,除了對每月供款構成影響,壓力測試也會較難過關,想知箇中原因?經絡按揭一次過和大家拆解。

壓力測試的息率如何計算?

金管局要求申請按揭人士要進行的壓力測試,是指在現行按揭利率下增加利率3%,每月供款不得高於入息60%。如果選用H按計劃,銀行一般會以其封頂息率再加3%計算壓力測試,例如H按計劃的封頂息率實際按息為P-2.5%=2.5%,銀行便會以2.5%3%、即5.5%的利率而計算。如果銀行調高封頂息率,例如升至2.7%,壓力測試的要求便會變成2.7%3%、即5.7%。現時大部份銀行的H按計劃封頂實際按息一般為2.5%,但由於近日有個別銀行已調升封頂息率,要申請按揭的人士便要注意壓力測試的變化。

壓力測試相距有多大?

如果借貸500萬,在2.5%的封頂息率下,壓力測試要求為約4.7萬,如果選用封頂息率為2.6%H按計劃,即壓力測試要達5.6%,借取500萬的貸款額的壓測要求會增加$524$47,840,如果選用封頂息率2.725%的按揭計劃,壓測要求會增加$237$48,499。如果貸款額愈大,比較會愈明顯,以下圖表顯示三者的差距:

實際封頂息率2.5%增加金額2.6%增加金額2.725%
壓力測試下利率5.5%5.6%2.725%
100$9,463$105 $9,568$237 $9,700
200$18,926$210 $19,136$474 $19,400
300$28,389$315 $28,704$710 $29,099
400$37,853$419 $38,272$946 $38,799
500$47,316$524 $47,840$1,183 $48,499
600$56,779$629 $57,408$1,420 $58,199
700$66,242$734 $66,976$1,656 $67,898
800$75,705$839 $76,544$1,893 $77,598
900$85,168$944 $86,112$2,130 $87,298

 

現時銀行調升封頂息率但未有更改最優惠利率,主要受影響的人士為新造H按計劃的客戶,現時不少銀行的封頂息率仍是2.5%,有意置業人士不妨捉緊按揭優惠的尾巴,盡快鎖緊心水的按揭計劃。長遠而言,如果銀行於年內調升最優惠利訊,屆時將會影響所有承造按揭的人士,經絡按揭會時刻緊貼相關的資訊。

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