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新手按揭

劏房可做按揭嗎?

2019.10.12

電視劇《金宵大廈》內的角色貪租金便宜,在金宵大廈租百幾呎的劏房蝸居及做網上直播,引起網民共鳴。現實上香港樓價高企,劏房「細細粒」需求大,一直深受投資者捧場。不過新手扑鎚買入劏房前,要小心單位的合法性及承造按揭問題,因為未必間間銀行都開綠燈!

 

1. 何謂合法的劏房?

在投資劏房之前,首先要分得清合法及非合法的劏房。合法的劏房(政府稱為分間單位)根據屋宇署指引需要符合多樣要求,如本身單位必須為住用樓宇而非工業樓宇,消防安全方面不可拆除原有防火門,分間單位的走廊闊道不能少於1.05米,不能阻塞逃生途徑等。如果涉及建築物改動或排水工程,須向屋宇署申請。

 

2. 買劏房前有何注意事項?

想合法買賣劏房,要把原有業權分割成多個獨立部份,俗稱「分契」。分契圖則可讓買家知道單位位置及範圍,不過未能充份反映改動後狀況。要知道單位改動後有否違規,需要查看批准圖則及實地視察才能一清二楚。為保障利益,可考慮聘請認可人士(Authorized Person)證明單位沒有違規工程,避免日後惹上法律責任。

 

3. 大銀行拒為劏房做按揭?

大型銀行會較抗拒為劏房承造按揭,可嘗試向中小型銀行查詢。劏房按揭息率會比一般私人住宅為高,現時普通私人住宅實際按揭利率為2.625%,劏房則約為3%,通常以P按供款(惟一切以銀行決定為準)。一般情況下,劏房只能作為出租或投資用途,故只能承造5成按揭,申請人如想買入劏房,要擁有充足的資金準備。不過,劏房的租金收入可以用作入息證明助壓力測試。

 

4. 劏房申請按揭要驗樓嗎

銀行對劏房的審查較為嚴格,如果懷疑單位有違例建築物的書面命令,會委派估價行驗樓。如果劏房單位為連租約,要有心理準備要求租客開門驗樓,否則按揭申請會有障礙。準買家可先行於土地註冊處查冊,如果擔心單位有法律問題,可聘請認可人士為物業進行初步評估。由於每間銀行驗樓準則不同,可先貨比三家查詢。

 

劏房等另類單位按揭申請較為繁複,按揭專家能夠協助提供不同銀行的按揭方案及專業意見,遇上任何按揭難題都可隨時與我們聯繫。


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