先住後付必先評估的利與弊

一些發展商在推售較大碼數的豪宅物業時，會提供「先住後付」的付款方式供買家選擇，以提升樓盤的銷售表現。筆者將於本文講解「先住後付」的實際操作方式及其利弊。

「先住後付」是一種長成交期的付款方式。當買家購買物業並簽署買賣合約時，只需先支付樓價約一至兩成的訂金（視乎發展商而定），剩餘款項則於指定年期屆滿後才繳付，買家無需即時供款，便可入住單位。買家一般需於成交日前支付「入住許可費」，通常相當於樓價的若干百分比。假設合約要求每年繳交3%作為佔用物業費用，樓價為3,000萬元，即買家每年需支付90萬元作為佔用物業費（3,000萬 × 3%）。若交易順利完成，該費用可透過回贈形式發還或用作扣減樓價尾數。此外，買家亦需繳付物業印花稅，以及在許可佔用期內承擔該物業的管理費、差餉、地租及其他相關開支。

「先住後付」的吸引之處在於以較少的首期置業，並且提供較長的時間安排資金。對於換樓客而言，這尤其具吸引力，因為他們可以先繳付較低的首期入住新居，之後有更多時間出售現有單位並籌集尾數資金。

如有意選用「先住後付」的買家亦需注意，由於買家在付清尾款前並未擁有業權，因此單位一般只能作自住用途，不能將物業出租。若買家在付尾款時遇上樓市轉差，導致樓價下跌及估價下降，銀行在審批按揭時可能因估價不足而無法批出足額按揭，屆時買家可能需支付更多首期款項。若買家最終選擇撻訂離場，已支付的樓價及相關費用將被沒收，發展商亦有權向買家追討差價。

不同發展商所提供的「先住後付」計劃，其支付條款及細節各有差異。建議買家在選擇此類計劃時，務必仔細閱讀相關條款及細則，並充分考慮當前樓市狀況及計劃是否符合自身需求。

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