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按揭專欄

供樓負擔之差異

2017.09.18

置業人士除了考慮是否有足夠的首期應付上車外,供樓負擔亦是考慮個人供款能力的重要指標,根據經絡按揭轉介研究部的數字顯示,最新八月的供樓負擔為45.7%(為臨時數字),一般來說,銀行對於負擔比率低於五成的按揭客戶,是非常願意批出按揭申請,即使五成的負擔比率,亦視作健康水平,今年樓市持續造好,新盤一浪接一浪,被傳媒將之與九七樓市相比較,九七年高峰期的供樓負擔高達九成多,現時的負擔比率則仍屬健康範圍。其實所謂的負擔比率,即將每月供樓款項除以每月入息得出的數字,從而看到市民在供樓上是否感到吃力的指標。影響負擔的比率的因素有很多,以下為大家拆解。

其中一個計算法是假設一個500平方呎住宅單位(見表一),承造七成按揭、還供款期20年,加上當時平均住宅呎價及按息水平來得出供款;入息取本港家庭入息中位數,按息則取P按(2.15%),所得出的供樓負擔比率為45.7%。所以,息率、還款年期、按揭成數、樓價及家庭入息中位數均會影響負擔比率。但若假設由購買一個五百平方呎的單位,下降至四百平方呎單位,以每平方呎計算,樓價為$4,704,800,承造八成按揭,還款額為$940,960,息率為H+1.4%,利率較P按低,加上供款年期增至30年,變相每月供款亦會減少,再除以家庭入息中位數,負擔比率可降至37.7%

由此可見,不同假設的因素會帶出不同的市場氣氛,以五百平方呎單位為例,假若加息3%,負擔比率會上升至62.4%,但以現時本港銀行結餘仍然充足,低按息會持續一段時間,息率會介乎兩至三厘左右,相信未來負擔比率仍會維持在五成以內。

(表一)

樓價($11,762)

按揭成數

息率

還款年期

家庭入息中位數

供樓負擔

500平方呎

七成

P按(2.15%)

20年

36,800

45.7%

500平方呎

七成

3%

20年

36,800

48.2%

500平方呎

七成

加3%(5.15%)

20年

36,800

62.4%

400平方呎

八成

H+1.4%=1.82%

30年

36,800

37.7%




(SINA新浪網)
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