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按揭專欄

供應短缺私樓為首置主要選擇

2017.11.15

踏入第四季,樓市依然活躍,新盤浪接浪,施政報告未有具體落實實際房屋供應,令有置業需求的市民轉投二手市場,造成近期一、二手市場繼續暢旺的局面。近來主打細單位的新盤比比皆是,年輕買家的置業比例更是有增無減,根據經絡按揭研究部的數據,九十後買家的置業入市的比例持續上升,購買500萬或以下的九十後買家,由2003年的不足一成,逐漸升至2105年的2.4%,最新今年截止十月份,更攀升至6.7%,反映九十後買家繼續是樓市的生力軍。另外以樓價分布來看,九十後買家集中購買銀碼較細的「上車盤」,購買400萬至600萬之間的單位,由2013年的不足1%,逐漸增加至今年的4.5%,至於購買600萬至800萬的買家,亦由2013年的0.5%上升至今年的2.7%,可見他們對「細價樓」的需求比較殷切。置業可謂人生大事,究竟如何選擇自己的安居之所,及揀選適合自己的按揭「上會」,當中大有學問,以下為大家分享哪些需要注意。

 

首先在購入單位前,最重要考慮自己負擔能力,尤其是以年輕夫婦為例,需要衡量未來每月家庭收入可以負擔哪一價位的物業,然後再考慮物業位置、樓齡、物業管理、交通配套等因素。在選定心儀的單位後,就要找銀行估價,估價是以低者為準,例如黃先生心儀之單位的銀行估價為520萬,但業主的開價為550萬,當中的30萬差價便要由買家承擔,所以首次置業者最好「貨比三家」,選擇估價最貼近物業售價的銀行為佳。在支付首期方面,買家需注意根據金管局最新指引,如向銀行承造按揭,1000萬樓價以下的最高按揭成數為六成,1000萬或以上的物業,按揭成數會在下調一成,所以買家至少要準備四成首期,無須繳付額外保費。而400萬至600萬的物業可透過按揭保險計劃提高按揭成數,需付貸款額1.15%4.60%為保費。

 

在承做按揭時,要注意按揭計劃的實際按息,現時以使用H按計劃為主流,最新使用率高達93.4%,雖然近日有大型的新股招股活動令拆息抽升,但在美國聯儲局加息步伐緩慢,幅度亦相當溫和,加上本港銀行體系結餘仍然充足,未有迫切性加息的情況底下,拆息按揭相當「划算」,未見有H按轉P按的情況。但的確近日拆息抽升,令H按的相對優勢減弱,業主可考慮選用首年定息1.7%的按揭計劃,鎖定首年的供款開支。其次,供款期長短亦是考慮的因素之一,供款年期愈長,利息支出愈大。現時按揭的最高現金回贈為1.6%,罰息期大多為兩年,最後一點留意的是供樓負擔比率,一般來看,五成或以下視之為健康水平,買家可以此作參考指標,來評估每月供款是否超出自己的供款能力,當然個人信用卡債項及信貸亦會計算在內。

(HKET)

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