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【估價知多啲】物業估價定義、影響估價因素、估價不足、估突價對按揭影響
2021.08.17

近日樓市暢旺,不少買家擔心遲買更貴,願意以「破頂價」買入單位,但申請按揭時要小心遇上估價不足情況。市傳將軍澳新港城有業主以新高價售出單位,但買家因為按揭遇上估價不足,成交價比估價高出一截,最終撻訂收場。究竟為甚麼會出現估價不足?

甚麼叫估價?

銀行處理按揭申請時,會根據多項因素評估單位的估值,從而決定是否批出按揭貸款。銀行通常會委託測量師行進行估價。

要知道單位的估價,市場上一般有兩種方法。第一種是網上估價,可由按揭轉介公司或銀行網頁進行估價,網上估價方便快捷,但由於市場千變萬化,網上的估價未必緊貼最新市況。第2種方法直接向銀行職員查詢報價,亦可透過按揭轉介公司,由按揭專員直接向多間銀行提供的估價。一般情況下,估價通常能維持1個月。

估價會受甚麼因素影響?

單位的估價會受市況、成交紀錄、單位狀況、樓齡、周邊環境等因素而影響:

市況:如果樓市向上,銀行估價通常較為貼市,但有機會業主叫價進取,估價行有機會比成交價相較保守,出現估價不足情況。而出現估價不足問題(詳見下文)。如果樓市下行,銀行對物業估價較為保守,但因下跌速度交快、估出價錢呢輕微較高,俗稱突價。

成交量:物業的成交價持續上升,銀行估價通常較好;相反地,如果成交價持續下滑,銀行估價通常較差。另外,成交量較頻繁,銀行的估價能較貼緊成交價;如果成交價較疏落,銀行的估價未必跟得上業主的開價。例如藍籌屋苑成交量較多,估價通常較緊緊成交價。

單位類型:如果單位處於較高層位置,面向東南,景觀有優勢,估價通常較好,但如果位處於低層或方向較欠佳,估價便較保守。村屋、唐樓的估價亦較為保守,其中唐樓由於成交較為疏落,在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取,估價與放盤價可能出現較大差距。基於每間銀行的估價標準各有不同,申請按揭時可申請多間銀行,選取較理想的估價。居屋方面,銀行會參考房委會首次發售日期的折扣率進行估價,因此需要提交首次發售日期的資料。

物業背景(如凶宅):如果單位出現不自然死亡事件,例如自殺或凶殺案,銀行有機會大打折扣,甚至不進行估價。不過,如果死亡事件已經是久遠之事,中間單位已經過成交,估價的影響程度或較低。

估價不足有甚麼後果?

市傳新都城單位成交價為743萬,但由於銀行最低只能估665萬元,比成交價少78萬。假設買家原打算申請六成按揭,買家便要額外支付$468,000予業主。

成交價$7,430,000$7,430,000
銀行估價$7,430,000$6,650,000
獲批貸款額(六成按揭)$4,458,000$3,990,000
首期+額外首期$2,972,000$2,972,000+$468,000

 

處理估價不足方法:

1. 比較不同銀行的估價:由於每間銀行的估價標準各有不同,如果一間銀行估價不足,可嘗試找另外幾間銀行進行申請,找出最適合自己的銀行。按揭轉介公司能提供多間銀行估價及申請服務,節省與多間銀行溝通的麻煩。

2. 仔細查察:選擇物業時,必須親身前往單位查看質素,地產代理會進行查冊,以了解物業的背景及成交紀錄,初步評估物業能否順利通過估價。

3. 籌集首期時預鬆一點:如果自己有預留額外資金,可以增加首期解決問題,但如果額外資金不足,可能需要家人幫手。如果家人有物業,或需透過加按或轉按套取資金協助。

4. 向按揭轉介公司求助:嘗試與銀行協調,有充足經驗的按揭專員會盡力幫忙。

 

原來銀行「估突價」都會有影響?

甚麼叫「估突價」?

「估突價」是指銀行的估價高於成交價,在正常情況下,業主的放盤價根據市場成交作為參考,成交價與市價一般不會分別太大。如果單位成交價比估價偏低20%以上,銀行會懷疑單位是否有隱藏事故。另外,如果物業並非透過地產代理處理,銀行便會更加小心處理,擔心會出現檯底交易或有瞞稅情況,有機會不處理按揭申請。

在此情況下,買家可以嘗試與銀行溝通,如果能夠提供足夠證據,銀行個別情況作出處理會,或會考慮接受申請。另外,基於銀行有不同的估價行,估價行方法各有不同,可以嘗試向按揭轉介公司求助,找不同銀行進行協助,讓上會更加順利。

買入新盤估價注意事項:小心建築期估價

購買新盤時,發展商一般會提供即供或建期付款計劃,如果選擇建築期付款,由於在收樓前三至六個月才申請按揭,屆時樓市等情況難以預料,如果市況欠佳,銀行有機會出現估價不足情況。

按揭保險估價

如果買家打算六成以上的按揭保險,除經過銀行或需要按揭保險公司進行估價。按保公司亦較銀行保守、將因應不同市況而作出改變,按揭貸款額亦有機會難以批足。

由於銀行估價高低對按揭申請影響甚大,在購入單位前,最好先向信譽良好的按揭轉介公司查詢了解,置業路上自然更加安心。

Whatsapp: https://wa.me/85294262288

按揭熱線:319-66688

Whatsapp:9426-2288

WeChat:mReferral-hk

 


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