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上半年樓按市場的回顧(上)

2019.07.24

分別回看香港今年的樓市及按揭市場,變化可謂十分之大。就按揭市場而言,今年初市場仍在討論加息機率,但及至年中,聯儲局已由鷹變鴿,不僅放寛減息幅度,更有可能不只一次。香港銀行年頭仍力爭按揭生意,但六月底,龍頭銀行卻突然宣布調高封頂息率及減少按揭回贈,可謂與年初的情況大相逕庭。至於香港人最關心的樓市情況,跟按揭市場一樣瞬息萬變,樓價從今年一月的低位已止跌回升,小陽春提早出現,而且反彈幅度驚人。及至今年五月份,平均實用呎價已升至$13,739,升幅超逾一成,並再次創下歷史新高。回顧此半年內樓價的升跌,影響之原因歸納為以下四點:

1. 多個新盤應市 剛性需求支撐樓市
年初有多個發展商新盤、港人首置盤及居屋推售,定價與市場估值相差不遠,吸引大批用家入市,加上二手物業議價空間擴大,激發市場多月來的購買力,令樓市火速回暖。

2. 銀行按揭增加優惠吸客
年初起銀行積極搶攻按揭業務,並將優惠不斷推高,現金回贈由2%增至2.1%,更有龍頭銀行推出數千元的定額現金回贈優惠。除此之外,H按由一月份最優惠的H+1.235%降至H+1.23%。在利率低企及高現金回贈的情況下,刺激買家入市及樓價上升。

3. 憧憬減息 供樓利息支出下降
息口是左右樓市升跌的重要因素之一。自去年十二月美國加息後,市場對息口預測方向呈180度大轉變,由加息轉為減息。而近月市場料美國於本月底減息的機會極大,雖然是次美國加息周期內已加息九次,累計合共2.25厘,相反香港只象徵式加一次及只有0.125厘,因此即使美國減息料香港仍未有條件即時跟隨。相信業主仍憧憬未來減息的可能性,將令業主的按揭供款減少,可被視為樓市的利好因素之一。

4. 貿易戰似緩和樓市氣氛轉好
受到中美貿易戰的影響,全球股市大瀉,香港受到外圍環境因素影響,買家入市信心下降,以致樓市交投減少。不過,及後中美兩國雖間中仍有磨擦,貿易戰進展仍然膠着,但整體而言局勢不穩的情況已漸受買家消化及接納,樓市重拾升軌。

回顧完上半年發生的樓按大事,筆者會於下一篇專欄內展望下半年的走勢,並對樓市及按揭業務作出多方面的預測。


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