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【一手攻略】新盤「先住後付」咁正?有何隱藏費用?按揭有何伏位?

2022.05.26

近年部份發展商推售新盤時,推出超長成交期,業主可以「先住後付」,究竟這種付款方法是否最著數?有甚麼隱藏費用要注意?經絡按揭一次過為大家拆解。

 

先住後付對買家有甚麼好處?

「先住後付」是一種延長成交期的付款方法,買家簽署買賣合約時,只需先付小部份訂金,剩餘的金額則於指定年期過後繳付,不用即時供款,便可入住單位。

對於換樓人士而言,如果想做到先買後賣,在現實處理上很有難度,因為最大的痛點莫過於在舊有單位尚未正式賣出,而新買入單位又要開始供款,除了影響壓力測試,更可能同時需要支付兩筆按揭供款。而發展商為先住後付提供的計劃,一般設有較長成交期,買家在搬入新居後再慢慢放售舊屋。

先住後付涉及甚麼費用?


每個新盤付款方法不同,以下為有可能出現的先住後付費用:

1. 物業准用許可證(licence agreement
買方需要簽署由發展商律師擬定的物業准用許可證才可以入住,要支付樓價若干成數作為許可證費用,假設物業准用許可證費用為樓價10%1000萬物業即要支付100萬(1000x 10%)。一般在完成交易後發展商會以回贈形式發還。

2. 佔用物業金(Occupation property fee
買方可能要支付發展商相等於樓價若干百分比的佔用物業金,一般為每年繳交一次。假設合約要求每年繳交5%作為佔用物業金,樓價為500萬,即業主需要每年支付25萬作為佔用物業金(500x 5%)。如果順利完成交易,可以回贈形式發還。

3. 「租金」
部份發展商會以租約形式要求業主在入住期間支付「租金」,形式類似像簽署租約,例如早前有發展商提供61270日的租期,期間的總租金為樓價的10%,分10期繳付。假設樓價同樣為1,000萬,即每期要支付10萬(1,000 x 10% /10)。租期完結後,可以續租至指定期限。

4. 不會發還的雜項開支
先住後付可能涉及一些不能發還的雜項開支,例如物業的開支如管理費、差餉、地租等開支,一般也需要由買方負擔,使用付款計劃前要先行計計數。
 

先住後付對按揭有甚麼影響?

選擇先住後付的買家要注意許可證等費用需要在按揭貸款額中扣除,例如物業的合約價為2,000萬,5%100萬)為許可證費用,買家打算以2,000萬申請五成按揭,即貸款額為1,000萬,但原來銀行批核按揭時會扣除許可證費用,即以1,900萬計算按揭貸款,最後買家只能申請950萬按揭。估價方面,銀行亦會削減許可證100萬的金額,所以估價最終為1,900萬而不是2,000萬。


如對新盤按揭有任何疑問,可隨時致電319-66688按揭專員聯絡。

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