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【財務自由入門】如何加按套現再創富?

2019.12.14

財務自由是香港人的夢想,不少業主會透過為物業加按,套取一筆資金再投資財富。究竟加按是甚麼?與轉按有何分別?套現後有甚麼方法可以抵銷按揭利息支出之餘,更能增加財富?

 

1. 加按VS轉按

轉按是指原本在一間銀行承造按揭貸款,轉往另一間銀行,目的是賺取現金回贈或更優惠的按揭利率。加按則是把已經按予財務機構的物業增合貸款額,或者現契物業重新承造按揭,獲取一筆資金作其他用途。例如手上物業市值為900萬,仍有在銀行剩餘按揭貸款為300萬,根據現時最高按揭成數,最多可做六成按揭,900萬的物業最高可借540萬貸款,扣除300萬的貸款後,便能套現240萬作財富配置。加按套現出來的資金,可以考慮以下的財務配置:

 

2. 配置方法(一):買入第二套物業收租

根據現時按揭息率約為2.5%,只要找到理財產品的息率高於按息,便能賺取息差。只要選中較受租務市場歡迎的物業投資,租金回報會更佳。加上長遠樓價升值,便能為自己資產增值。不過要注意收租物業最高只能承造4成按揭,如上述例子套現240萬,最多只可買入400萬物業作收租用途。市場上仍有不少四百餘萬的放盤,馬鞍山薈朗、九龍城曉薈等單位入場費只需4百多萬元,每月租金回報逾三厘,可利用套現資金再加數十萬元買入單位收租。

 

3. 配置方法(二):可扣稅延期年金慳稅

如果希望把加按套現的部份資金用作退休儲備之用,並同時節省稅項,可考慮買入延期年金。香港主流年金分為兩類,第一類為香港年金公司的「公共年金計劃」,但只限65歲以上的人士申請,另一種是可扣稅延期年金,投保人士由1875歲不等,保險公司會提供5年或10年選擇,50歲後便能領取每月入息,為退休做好準備。政府為吸引納稅人購買延期年金,每個課稅年度能夠享有高達6萬元的扣稅額,作為高收入人士可以充份使用扣稅優惠。

 

4. 配置方法(三):債券投資

債券由政府或企業發出,由投資者提供資金,到期日後取回投資金額。債券投資入場門檻較高,通常達20萬以上,鎖定年期通常至少3年,派息次數不定,通常為1年兩次。個別債券息率更逾10厘,但現時一般香港企業債券的息率已達5厘以上,足以抵銷按揭利息的支出之餘,更能為財富增值。不過要注意債券要鎖定年期較長,中途不能取回投資額,要確保投資額並非緊急資金。

 

如果有磚頭在手,只要增加當中的借貸力,實踐財務自由更為輕易。如對加按有任何疑問,歡迎隨時與絡絡按揭聯絡。

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