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【精明置業】按揭現金回贈點計至著數?拆解三大疑問!

2020.01.08

踏入新一年,多間大型銀行重新調升按揭計劃的現金回贈,吸引市場目光。對於新手入市人士未必熟悉現金回贈玩法。究竟現金回贈是甚麼?如何計算入貸款額?用哪個計劃置業才最著數?我們一一為大家拆解現金回贈的三大疑問。

 

疑問(一):現金回贈幾時到我手?

現時每間銀行推出的按揭計劃相差不算太大,而不少客戶決定選擇哪間銀行,以現金回贈作為首要考慮。有關回贈一般會在貸款提取日後兩星期內,以現金方式存入戶口,現時銀行推出的按揭貸款現金回贈由0.5%1.6%不等,視乎每間銀行及貸款額而定,要一次過知道各按揭計劃的優勢,可向按揭比較專家求助。

 

疑問(二):現金回贈要計入貸款額?

金管局針對銀行發放現金回贈有嚴格規定,如果現金回贈超出貸款額的1%,必須把現金回贈計算在貸款額內。如果現金回贈不高於1%,便毋須計算入貸款額內。以900萬物業承造六成按揭為例,如果按揭計劃現金回贈只有0.8%,實際現金回贈有43,200元,有關回贈不會計入貸款額。如果按揭現金回贈為1.5%,現金回贈會有81,000元,有關回贈需要計入貸款額內,導致最終批出的貸款額低於531萬,首期的預算要額外增加81,000元。

 

現金回贈比較實例:

樓價

900萬

按揭成數

60%

現金回贈百分比

0.8%

1.5%

現金回贈金額

$43,200

$81,000

對置業預算影響

貸款額

$5,400,000

$5,319,000

首期

$3,600,000

$3,681,000

 

疑問(三):應該選擇較高還是較低現金回贈?

打算置業或轉按人士看到這裡或者充滿疑問,究竟應該是否應該選擇較低現金回贈?大家首要考慮自己的現金儲備是否足夠,對於一些剛剛「摱車邊」上車的人士,置業需要支付律師費、印花稅、經紀佣金等雜費後,手上已沒有現金,如果尚要增加首期資金,難免百上加斤,選擇1%的現金回贈按揭計劃相對較為安全。

 

不過,對於手上資金鬆動的人士,應該考慮現金回贈較高的按揭計劃。假設準買家手上有現金230萬,希望買入一個500萬單位並承造六成按揭,扣除所有置業開支後,如果使用1%按揭計劃,雖然手上有12萬現金,但貸款額始終較高。而選擇現金回贈較高的人士,雖然最後手上現金只有9萬,但貸款額仍相對較低一截。

 

現金回贈不同開支比較:

樓價

500萬

按揭成數

60%

現金回贈(%

1%

1.5%

現金回贈

$30,000

$45,000

首期

$2,000,000

$2,045,000

印花稅(3%)

$150,000

代理佣金

$50,000

律師費

$10,000

手上現金

$2,300,000

餘下現金(手上現金-首期-印花稅-代理佣金-律師費+現金回贈)

$120,000(勝)

$90,000

貸款額

$3,000,000

$2,955,000(勝)

 

總括而言,置業人士應該根據自己的財政狀況,選擇哪種現金回贈方案較為適合,如果對申請按揭有任何疑難,經絡按揭轉介的專業團隊會獨立處理每個申請人的需要,提供最適切的按揭方案。


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