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新手按揭

【上車防中伏】豪裝單位值得買嗎?要考慮四大因素!

2020.01.14

樓齡達三、四十年以上的二手物業難免經歷風霜,過往有業主在放售前會落力為單位「豪裝」,天地牆裝修傢俱佈置完備,讓睇樓人士眼前一亮,但如果叫價比同類型單位高出一截,這些豪裝單位是否值得買入?按揭又能否做到分期付款效果?大家買入豪裝單位前,可參考以下四大因素以決定應否上車。

 

考慮因素(一):有足夠資金做裝修嗎?

由於豪裝單位已經把裝修費用加諸在樓價身上,如果業主缺乏裝修資金,變相等於當作裝修費用可以跟隨按揭分期攤還。以一個樓價400萬但沒有裝修單位,以及一個同類型但豪裝、樓價為435萬的單位比較,以實際按揭息率2.5%及還款期30年計算,每月供款只多出1,244元,但後者毋須即時即付裝修費用。

 

不過要注意以上只是計算按揭還款的分別,其餘置業成本如首期、印花稅、按揭保險及佣金會隨著樓價增加而按比例增加,根據相關例子,豪裝單位的額外開支多達97,048元。由於每宗個案不同,大家可使用按揭計算機比較置業成本差異,再決定是否值得買入單位。

 

 

沒豪裝單位

有豪裝單位

變化

樓價

$4,000,000

$4,350,000

+$350,000

首期

$400,000

$435,000

+$35,000

裝修連傢俬費用

$350,000

$0

-$350,000

每月供款額

$14,224

$15,468

+$1,244

印花稅

$90,000

$125,000

+$35,000

經紀佣金

$40,000

$43,500

+$3,500

按揭保險

$93,960

$117,508

+$23,548

*以上例子只供參考

 

 

考慮因素(二):銀行能否估足價?

銀行按揭是以物業估價為大前題,再根據按揭成數批出貸款額,銀行會根據過往屋苑成交、單位結構質素、現時樓價市況及銀行內部等因素進行估算,至於單位是否豪裝與否,一般未能為估價加分。因此如果豪裝單位的樓價不合理地高出一大截,銀行大有機會估不足價,影響置業人士的按揭預算。

 

同樣以435萬豪裝單位及承造9成按揭為例,原本估足價的情況下貸款額有391萬,但如果銀行估價少10萬,貸款額只有382萬元,置業人士便要額外付出10萬元支付樓價,如果估少20萬,貸款額只有373萬元,置業人士更要額外付出20萬支付樓價。

  

 

估足價

估不足價(-10)

估不足價(-20)

業主開價

$4,350,000

銀行估價

$4,350,000

$4,250,000

$4,150,000

首期

$435,000

$425,000

$415,000

貸款額

$3,915,000

$3,825,000

$3,735,000

額外首期開支

0

$100,000

$200,000

*以上例子只供參考

 

 

考慮因素(三):是否化妝樓?

有豪華裝修的單位要格外小心,皆因市埸上曾經有業主為了粉飾單位有瑕疵的位置,為單位重新裝修,豪裝成看似漂亮的單位,卸下裝修後單位的問題便顯露無遺,故稱為「化妝樓」。化妝樓具備不少共同特徵,睇樓時可仔細留意出現以下事項,避免中招:

 

I)留意間格有否出現不合規改動,可參考屋宇署圖則多作比較;

II)如果單位有假天花,可能與遮蓋滲水或石屎剝落的天花有關,可嘗試揭開檢查;

III)開啟水喉,留意有沒有出現漏水情況;

IV)單位傢俬可能遮蓋牆身問題,可移動查看

 

考慮因素(四):是否具備足夠裝修知識?

不少置業人士睇中豪裝單位,因為擔心(一)裝修涉及設計及工程等細節,過程麻煩、傷神又浪費時間;(二)溝通困難:自己缺乏裝修專業知識,難以與師傅溝通及(三)效果欠佳:擔心裝修後出現爛尾等問題,效果不似預期,豪裝單位至少自己親眼見過。其實市面上有不少裝修平台提供一條龍的專業服務,由設計、度呎、監工至售後服務均由專人跟進,就算買入的二手單位已經殘舊要展開裝修,仍毋須擔心過程遇上挑戰。

 

置業是人生大事,大家上車前不妨向按揭比較專家裝修平台詢問意見,在置業路上更為順利,為自己及家人提供最舒適的安樂窩。


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