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「劏房」與「分契樓」之別
2012.08.17

繼房屋「僭建」問題,「劏房」及「分契樓」也成為近日樓市熱門話題。不過筆者見有人將「劏房」與「分契樓」混淆,或將「劏房」視為合法化的「分契樓」,雖然「劏房」與「分契樓」普遍集中舊區一帶,不少物業被分割成數個單位作獨立出租用途,兩者的確有共通點,但事實上,兩者有莫大分別,銀行在按揭取態亦有異,讓筆者在此為大家剖析箇中原因。

根據屋宇署資料,「分間樓宇單位」俗稱為「劏房」,是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位。對於不影響樓宇結構的輕度改裝,可由認可的承建商代為處理,未必需要向屋宇署申請,另外,「劏房」每個單位沒有獨立的業權。有部份買家選擇將分間單位用作出租用途,過度的改裝「劏房」以致樓宇負荷過重影響結構則屬違法,情況類似「僭建」,屋宇署有權要求業主清拆及還原單位,甚至釘契,讓物業無法進行買賣,轉售風險偏高,因此銀行一般不會接受此類物業的按揭申請。

至於「分契樓」,可以涉及單位間隔上的分割,同時亦牽涉單位業權上的分割,分契手續需由律師處理及於土地註冊處登記,一經辦妥,各單位便擁有獨立的業權,可以有效文件為依據自由買賣或出租。「分契樓」在間隔上的改動,務必要取得屋宇署的批准和同意及符合規定比例,以不影響樓宇的結構、不阻塞走火通道、不影響能排水及通風系統為原則,與「劏房」比較,程序嚴謹得多,並受到法律約束力,對於承造按揭的銀行而言較為有保障。儘管如此,不乏「分契樓」座落舊區,或屬「分契唐樓」,涉及的業權較為複雜,並非所有銀行均樂意承造此類「分契樓」按揭,現時市場上承造分契樓按揭以財務機構為主,按揭利率與條款亦因人而異。即使買家有資金一筆過支付樓價的準備,購買此類物業前宜諮詢律師意見,了解單位業權是否完整,以免影響日後轉售。


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