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「分契」的好處與應用

2018.09.06
自去年四月,政府宣布收緊住宅物業印花稅機制,凡以一份文書購買多於一個住宅物業,須按每個物業繳付15%新住宅印花稅,以杜絕投資者利用「一約多伙」方式迴避繳付新稅率,市場上「一約多伙」的成交隨即大幅減少。而在「一約多伙」實施前,以同一張契購入多個單位的人士,雖然三年後將單位出售便不需要繳交額外印花稅(SSD),不過若業主直接將所有單位出售,由於涉及「一約多伙」相關的條例,新買家便需要繳付15%的從價印花稅(AVD),加上業主較難在市場上尋找將數個單位一同接手的買家,假如你是業主,你會如何拆招呢?

其實現時不少人會用「分契」的方式將多個物業拆售,分契即是把一個業權分拆為幾個業權,除了「一約多伙」的例子外,例如住宅連車位的業權,亦可分拆為住宅與車位各一個業權,而整棟村屋亦可以透過分契將不同樓層分拆為數個業權。分契可令業主更容易找到新買家,而除非新買家已有物業在身,否則亦無須支付15%印花稅。

如要做分契,需要透過律師行辦理,並於土地註冊處登記。一經辦妥,各單位便擁有獨立的業權,可以有效文件為依據自由買賣或出租。委任律師辦理分契手續的時間及所需費用會因應不同律師行及樓價等因素而有所不同。因此急於放售的業主,建議先向律師行查詢辦理手續所需的時間,不然便有機會牽涉到其他法律責任。另外要提醒的是,由於受到額外印花稅(SSD)條例限制,若業主於購入物業三年內「分契」,便要向稅局繳付SSD稅率。另外,「一約多伙」分拆成「多約多伙」,有關行為涉及一定程度的法律風險,不排除稅局有可能追討稅款。

另一方面,不少人容易將「分契樓」與「劏房」混淆,其實「劏房」是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位,而每個單位沒有獨立的業權,而「分契」則牽涉單位業權上的分割。由於劏房多數是不影響樓宇結構的輕度改裝,業主未必會向屋宇署申請,因此或會牽涉另一個僭建的問題;相反,「分契樓」涉及在間隔上較大規模的改動,務必要取得屋宇署的批准,並且符合《建築物條例》的規定,如走火通道、防火、排水及通風系統等規定。另外,若有大廈公契存在,要留意有關的改動工程是否符合公契的規定。因此,與劏房比較,分契樓的處理程序嚴謹得多,並受到法律約束力,但對於承造按揭的銀行而言較為有保障,通常可以做到跟市面上其他物業相同的按揭計劃。

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